Der Verkauf einer Immobilie unter Beibehaltung des Nießbrauchs ist ein Vorgang, der in den letzten Jahren erheblich zugenommen hat. Vor allem bei älteren Menschen, die ihre Rente aufbessern möchten, ohne ihren Wohnort zu wechseln. Im Artikel dieser Woche klären wir die Hauptunterschiede zwischen zwei Aspekten derselben Gegebenheit: das bloße Eigentumsrecht und den Nießbrauch. Und wir erläutern die wichtigsten Vorteile dieser zunehmend verbreiteten Formel: Verkauf unter Beibehaltung des Nießbrauchs.
Alleiniges Eigentum, bloßes Eigentum, Nießbrauch. Was hat es mit jedem auf sich?
Das bloße Eigentumrecht ist das Recht an einem Vermögenswert, den man zwar besitzt, aber den man weder benutzen noch genießen kann. Mit anderen Worten, es handelt sich um ein „unvollständiges“ Recht. Dies bedeutet, dass man das bloße Eigentumrecht über das Objekt verkaufen und ein Hypothekendarlehen aufnehmen kann und man wiederum verpflichtet ist, die außerordentlichen Gemeinschaftskosten zu tragen. Die Nutzung und der Genuss des Eigentums sind ausgeschlossen und werden auf eine andere Person übertragen.
Der Nießbrauch ist in Artikel 467 und ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. „Der Genuss am Eigentum eines anderen mit der Verpflichtung, seine Form und Substanz zu bewahren, sofern nicht der Titel seiner Verfassung oder das Gesetz etwas anderes zulässt“. Die Gegenseite des bloßen Eigentümers ist der Nutznießer. Er hat das Recht, das Eigentum zu benutzen, auszunutzen und zu genießen; aber er/sie ist nicht der Eigentümer und ist außerdem zur Zahlung der Steuern, Gemeindebeiträge usw. verpflichtet.
Die sogenannte „alleinige Eigentümerschaft“ gibt der Person die vollständige Kontrolle über eine Immobilie. Sie vereinigt den Nießbrauch und das bloße Eigentumrecht. In diesem Fall, sind der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie und der Inhaber des Nießbrauchs ein und dieselbe Person.
Wie wird der Nießbrauch auf Lebenszeit berechnet?
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, diese verkaufen und den lebenslangen Nießbrauch behalten möchten, besteht der erste Schritt darin, den Wert des Nießbrauchs zu berechnen. Die Berechnung ist sehr einfach und wird folgendermassen kalkuliert: Nießbrauch = 89 – Alter des Nutznießers.
Schauen wir uns ein Beispiel an. Für einen 77 Jahre alten Nutznießer, beträgt der Wert des Nießbrauchs auf Lebenszeit 89 – 77 = 12 %. Mit anderen Worten, der Nießbrauch auf Lebenszeit einer Immobilie im Wert von 300.000 €; würde 12 %, also 36.000 € betragen.
Verkauf des bloßen Eigentumsrechts unter Vorbehalt des Nießbrauchs: Wie? Wenn? Warum?
Sind Sie der Eigentümer einer Immobilie und möchten diese unter Beibehaltung des Nießbrauchs verkaufen, bestehen mehrere Möglichkeiten.
-Verkauf zum Preis.
Eine Möglichkeit wäre der Verkauf gegen Bezahlung bei Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit anderen Worten: Die Person, die das bloße Eigentumsrecht unter Beibehaltung des Nießbrauchs verkauft, erhält eine Vergütung für das übertragene Recht. Der Käufer würde in der Autonomen Valencianischen Gemeinschaft 10 % Übertragungssteuer zahlen. Der Verkäufer wäre für die Zahlung der gemeindlichen Plusvalía und der Kapitalertragssteuer verantwortlich (es sei denn, er ist über 65 Jahre alt und veräußert das bloße Eigentumsrecht seines gewöhnlichen Wohnsitzes usw.). Es wäre auch möglich, mit Zahlungsaufschub zu verkaufen. Hypothekendarlehen mit einer auflösenden Bedingung usw. abgesichert werden könnte.
– Lebenslange Rente.
Die zweite Möglichkeit wäre die Zahlung einer lebenslagen Rente. Mit anderen Worten der Eigentümer/Verkäufer wird zum Nutznießer, im Austausch für eine lebenslange Zahlung (die im Allgemeinen monatlich erfolgen würde). In diesem Fall fällt die Besteuerung je nach Alter des Begünstigten unterschiedlich aus. Wie im vorherigen Fall wäre die Übertragungssteuer zu entrichten, es könnte jedoch auch die Schenkungssteuer
anfallen. Alles hängt von der Höhe der lebenslangen Rentenzahlung, dem Alter des Begünstigten, usw. ab.
Schlussfolgerungen.
Besitzen Sie eine Immobilie und erwägen den Verkauf unter Beibehaltung Ihres Nießbrauchs, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und bieten fachkundige Beratung zum Thema und über die Möglichkeit eine lebenslage Rente zu vereinbaren, usw.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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