ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1.- Der Verkauf in einem steigenden Markt ist nicht frei von rechtlichen Risiken.
Bei den derzeit auf historischen Höchstständen befindlichen Preisen stellen viele Eigentümer ihre Immobilie zum Verkauf und unterzeichnen sogar Anzahlungsverträge (Arras-Verträge), ohne ihre rechtliche Situation genau zu kennen. Das Fehlen der erforderlichen Unterlagen kann zu Verzögerungen führen oder sogar den Verkauf gefährden, nachdem ein Käufer gefunden wurde.
2.- Welche Unterlagen sind für den Verkauf einer Immobilie in Spanien erforderlich?
Es gibt eine Reihe von Überprüfungen, die durchgeführt werden müssen. Es ist zu prüfen, ob das Grundbuch und das Kataster die tatsächliche Situation der Immobilie widerspiegeln. Ebenso muss überprüft werden, ob nicht deklarierte Elemente vorhanden sind, beispielsweise ein Pool, usw. Außerdem ist festzustellen, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Ocupación) vorliegt, ob städtebauliche Verstöße bestehen, ob die Wasser- und Stromversorgungen endgültig angeschlossen sind usw.
3.- Die vorherige Prüfung – die beste Form, Überraschungen zu vermeiden.
Bei White-.Baos Abogados bieten wir einen rechtlichen Prüfungsservice vor dem Verkauf. Wir erkennen und lösen diese Angelegenheiten im Vorfeld, beschleunigen dadurch den Verkaufsprozess und vermeiden Probleme in letzter Minute. Darüber hinaus prüfen wir vor der Unterzeichnung die mit den Immobilienagenturen abgeschlossenen Vereinbarungen.
Der Verkauf einer Immobilie in einem Markt mit historischen Höchstpreisen kann auf den ersten Blick ein einfacher Prozess erscheinen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. In unserer Kanzlei treffen wir häufig auf Eigentümer, die bereits Kontakt zu einer Immobilienagentur aufgenommen haben. Einige haben sogar bereits einen Anzahlungsvertrag (Arras-Vertrag) unterzeichnet, ohne die rechtliche Situation ihrer Immobilie genau zu kennen. Dies kann später zu erheblichen Problemen führen. Im Artikel dieser Woche analysieren wir, warum es sinnvoll ist, die für den Verkauf einer Immobilie erforderlichen Unterlagen bereits im Vorfeld zusammenzustellen und nicht erst dann, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Grundbuch und Kataster. Stimmt die tatsächliche Situation mit den eingetragenen Angaben überein?
Es empfiehlt sich, mit den grundlegenden Punkten zu beginnen. Die Beantragung eines einfachen Grundbuchauszugs (Nota Simple del Registro de la Propiedad) ermöglicht die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, möglicher Belastungen oder noch bestehender Hypotheken. Vor allem aber lässt sich feststellen, ob die Grundbuchbeschreibung mit der tatsächlichen Situation der Immobilie übereinstimmt. Häufig wurden Bauarbeiten, Erweiterungen (sogar ein Pool) vorgenommen, ohne dass diese Änderungen im Grundbuch oder im Kataster eingetragen wurden. Abweichungen zwischen dem tatsächlich Gebauten und den eingetragenen Angaben können den Verkauf erschweren oder sogar dazu führen, dass der Käufer im letzten Moment vom Kauf Abstand nimmt. Diese Prüfung ermöglicht es außerdem, frühzeitig festzustellen, ob es erforderlich oder sinnvoll ist, die Beschreibung der Immobilie beispielsweise durch den Bericht eines Architekten zu aktualisieren, usw.
Verantwortliche Erklärung über die Bewohnbarkeit (Declaración Responsable de Ocupación). Städtebauliche Berichte.
Ist der Käufer ordnungsgemäß beraten, wird er die Bescheinigungen der Gemeindeverwaltung über die städtebauliche Situation der Immobilie anfordern. Hierzu gehört die Bestätigung, ob offene Verfahren wegen städtebaulicher Verstöße bestehen usw. Die Einholung dieser Berichte kann mehrere Monate dauern. Daher ist es in der Regel empfehlenswert, diese frühzeitig zu beantragen, noch bevor ein Käufer gefunden wird.
Dasselbe gilt für die früher als Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Ocupación/Cédula de Habitabilidad) bekannte Genehmigung, die heute als „Declaración Responsable de Ocupación“bezeichnet wird. In vielen Fällen ist für deren Erteilung erforderlich, dass die Immobilie über einen Anschluss and das öffentliche Abwassernetz oder eine den Vorschriften entsprechende Klärgrube verfügt. Es ist ratsam, all diese Verfahren frühzeitig einzuplanen, da sie in manchen Fällen sehr zeitaufwendig sein können.
Wasser- und Stromversorgungsverträge
Ein weiterer Aspekt, der häufig übersehen wird, ist die Situation der Versorgungsverträge. Dies betrifft sowohl die Hauptwohnung als auch Nebenanlagen, wie beispielsweise Abstellräume oder Garagen. Es kommt nicht selten vor, dass ein vorläufiger Baustromvertrag besteht, der nie in einen endgültigen Anschlussvertrag umgewandelt wurde. Die genaue Kenntnis der bestehenden Situation vermeidet unangenehme Überraschungen in letzter Minute, sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer.
Vereinbarungen mit Immobilienagenturen
Zusätzlich zu den vorstehenden Punkten ist es ratsam, vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung mit einer Immobilienagentur deren Inhalt sorgfältig zu prüfen. Es sollte sichergestellt werden, dass die Maklerprovision nur dann fällig wird, wenn der Verkauf erfolgreich abgeschlossen wurde. Ebenso sollte die Immobilienagentur nicht dazu berechtigt sein, im Namen des Eigentümers Dokumente zu unterzeichnen, ohne dass diese zuvor geprüft und genehmigt wurden; ebenso wenig sollte sie befugt sein, Beträge entgegenzunehmen usw.
Schlussfolgerung
Die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig für den Verkauf einer Immobilie zusammenzustellen, erspart nicht nur unangenehme Überraschungen. Es kann den Verkaufsprozess auch erheblich beschleunigen, sobald sich ein Käufer findet. White-Baos Abogados bieten einen rechtlichen Vorab-Check vor dem Immobilienverkauf, der speziell darauf ausgerichtet ist, mögliche rechtliche Probleme frühzeitig zu erkennen und zu lösen. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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