ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Rücktritt vom Kaufvertrag und Art. 1504 des spanischen Código Civil
Bei Immobilienkaufverträgen tritt die Vertragsauflösung nicht automatisch ein. Nach Art. 1504 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil) muss der Verkäufer, wenn er der Auffassung ist, dass der Käufer seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat, seinen Rücktrittswillen zunächst in nachweisbarer Form gegenüber dem Käufer erklären, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden. Ohne eine solche vorherige Erklärung kann es der Klage an der erforderlichen rechtlichen Grundlage fehlen.
2. Der konkrete Fall: Zahlungsklage ohne vorherigen Rücktritt vom Kaufvertrag
Ein Verkäufer machte gegenüber unserem Mandanten gerichtlich die im Arras-Vertrag vereinbarte Entschädigung (19.500 €) geltend, ohne zuvor wirksam den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt zu haben. Weder durch eine notarielle Aufforderung noch durch eine andere rechtlich nachweisbare Mitteilung. Dieses Versäumnis war für den Ausgang des Rechtsstreits von entscheidender Bedeutung.
3. Das Urteil: Einvernehmliche Vertragsaufhebung (mutuo disenso) und Kostentragung durch den Kläger
Das Gericht wies die Klage vollumfänglich ab. Keine der Parteien hatte den Kaufvertrag formell aufgehoben oder dessen Erfüllung verlangt. Unter Anwendung der Rechtsprechung zum sogenannten „mutuo disenso “(einvernehmliche Vertragsaufhebung) wies das Gericht die gegen unsere Mandanten gerichtete Klage ab und verurteilte die Klägerseite zur Tragung der gesamten Verfahrenskosten.
Wenn ein Immobilienkaufvertrag nicht wie geplant zum Abschluss kommt, entstehen zwischen den Parteien häufig finanzielle Auseinandersetzungen. Wer hat seine vertraglichen Pflichten verletzt? Was geschieht mit den vom Käufer bereits geleisteten Zahlungen? Der Rücktritt bzw. die Auflösung eines Kaufvertrages unterliegt bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden können. Im Artikel dieser Woche analysieren wir einen aktuellen erfolgreichen Gerichtsfall, in dem unsere Kanzlei ein für unseren Mandanten günstiges Urteil erwirkt hat. Unser Mandant sah sich dabei mit einer gerichtlichen Forderung in Höhe von 19.500 € konfrontiert. Das vollständige Urteil können Sie HIER einsehen.
Die Besonderheit des Art. 1504 des spanischen Código Civil
Bei Immobilienkaufverträgen führt die Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten durch eine der Parteien nicht automatisch zur Auflösung des Vertrages. Wie bereits in früheren Beiträgen erläutert, sieht der spanische Código Civil hierfür ein besonderes Verfahren vor. Der Verkäufer muss den Käufer zunächst in nachweisbarer Form – üblicherweise durch eine notarielle Aufforderung – über seinen Willen zur Vertragsauflösung informieren und ihn zur Erfüllung seiner Verpflichtungen auffordern. Erst nach einer solchen Aufforderung und für den Fall, dass der Käufer weiterhin nicht erfüllt, steht der gerichtliche Weg offen, um die Vertragsauflösung zu beantragen oder deren Wirksamkeit bestätigen zu lassen sowie die vereinbarte Entschädigung geltend zu machen.
Art. 1504 Código Civil: „Beim Verkauf von Immobilien kann der Käufer, auch wenn vereinbart wurde, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises innerhalb der vereinbarten Frist der Vertrag von Rechts wegen aufgelöst wird, den Kaufpreis noch nach Ablauf dieser Frist zahlen, solange er nicht zuvor durch gerichtliche Aufforderung oder durch notarielle Urkunde hierzu aufgefordert wurde. “
Dieser vorherige Schritt stellt keine bloße Formalität dar. Es handelt sich um eine gesetzliche Voraussetzung, deren Nichtbeachtung – wie nachfolgend aufgezeigt wird – im gerichtlichen Verfahren entscheidend sein kann.
Der konkrete Fall. Forderung in Höhe von 19.500 €. Reugeldvereinbarung (arras penitenciales).
Unser Mandant unterzeichnete einen privaten Immobilienkaufvertrag über eine Wohnung mit einer Reugeldvereinbarung (arras penitenciales) in Höhe von 19.500 €, die auf dem Bankkonto des Notariats hinterlegt wurden. Im weiteren Verlauf entstanden zwischen den Parteien unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich des Zustands der Immobilie, insbesondere in Bezug auf deren baurechtliche Situation, das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) sowie mögliche Baumängel und weitere Aspekte. Letztlich wurde die notarielle Kaufurkunde nie errichtet, und das Notariat erstattete unserem Mandanten den von ihm hinterlegten Betrag zurück.
Die Verkäuferseite hatte den Vertrag jedoch weder formell aufgelöst noch unseren Mandanten gemäß Art. 1504 des spanischen Código Civil in nachweisbarer Form zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen aufgefordert. Dennoch erhob sie gerichtlich Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Entschädigung in Höhe von 19.500 €.
Das Urteil
Das Gericht stellte fest, dass keine der Parteien formelle Maßnahmen zur Auflösung des Vertrages ergriffen hatte. Der Verkäufer hatte weder eine Aufforderung gemäß Art. 1504
des spanischen Código Civil ausgesprochen noch die Vertragsauflösung auf anderem Wege geltend gemacht. Der Käufer seinerseits hatte sich darauf beschränkt, den beim Notariat hinterlegten Betrag zurückzuerhalten, ohne seinerseits Ansprüche wegen einer Vertragsverletzung des Verkäufers geltend zu machen. Beide Parteien hatten die Durchführung des Geschäfts somit faktisch aufgegeben: Die eine Partei, indem sie lediglich die hinterlegten Gelder zurückerhielt, die andere, indem sie die Immobilie einige Monate später an Dritte veräußerte.
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass das Scheitern der Transaktion keiner der Parteien ausschließlich zugerechnet werden konnte. Unter Anwendung der Rechtslehre des „mutuo disenso “(einvernehmliche Vertragsaufhebung) wies sie die Klage vollumfänglich ab und verurteilte die Klägerseite zur Tragung der Verfahrenskosten.
Fazit
Die Auflösung eines Immobilienkaufvertrages erfolgt nicht automatisch. Bei einer Vertragsverletzung ist die richtige Vorgehensweise bei der Geltendmachung von Ansprüchen – sei es auf Erfüllung des Vertrages oder gegebenenfalls auf Vertragsauflösung und Entschädigung – von entscheidender Bedeutung. White-Baos Abogados sind auf Immobilienrecht und gerichtliche Auseinandersetzungen spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen und es zu Konflikten mit der anderen Vertragspartei gekommen ist, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren konkreten Fall und bieten Ihnen eine fundierte rechtliche Beratung zu Ihrer Situation.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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