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DROIT IMMOBILIER : achat-ventes, locations, permis de construire, etc.
Droit immobilier en Espagne. Achat et vente de biens immobiliers. Transmissions. Permis de construire. Grands investissements.
Acquérir ou vendre une propriété, la transmettre par donation, négocier et rédiger un bon contrat de location, mettre à jour les données du registre foncier ou les dimensions cadastrales, demander les permis de construire pertinents, etc. Voici tant d’actions importantes qui méritent d’être soigneusement étudiées pour garantir les besoins et les intérêts du client. Notre service de Droit immobilier en Espagne peut vous porter conseil en la matière.
Achat de biens immobiliers en Espagne
Un bon conseil est essentiel à l’achat d’une propriété en Espagne et il faut bien connaître la réglementation applicable avant de se décider à acheter un bien immobilier.
Parmi les services que nous fournissons en tant qu’avocats chez White Baos, figure la réalisation de due diligence juridique immobilière, grâce à laquelle vous pourrez connaître la situation juridique de la propriété : tant sa situation auprès du registre de la propriété, qu’au cadastre, sa condition urbaine, etc.
Le conseil juridique s’avère tout aussi indispensable lors de la négociation des clauses d’un contrat d’achat ou de vente.
Par ailleurs, compte tenu de circonstances particulières, il peut être intéressant d’acquérir le bien personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, par exemple.
Et il faut aussi savoir que l’achat peut être assujetti à différents impôts. Ainsi, il faudra déterminer ce qui est plus intéressant : si payer, soit la TVA, soit l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales.
En raison de l’importance qu’a toujours l’achat d’une propriété, se laisser conseiller juridiquement est essentiel pour éviter des risques inutiles.
Vente de biens immobiliers en Espagne
De même, il est conseillé de recevoir un conseil juridique expert lors de la vente d’une propriété en Espagne.
Ainsi, les intérêts de nos clients vendeurs diffèrent de ceux de nos clients acheteurs. La négociation, la rédaction des contrats de vente, le contrat de médiation avec l’agence immobilière doivent s’adapter aux besoins de chacun.
Notre cabinet peut également effectuer une due diligence préalable de la propriété afin d’en connaître la situation juridique et la mettre en vente de manière appropriée.
Transmission de propriétés en Espagne
Nos clients nous demandent habituellement de l’aide pour transmettre une propriété.
Parfois, il s’agit de transmettre la propriété à un membre de la famille ou à un ami et il est essentiel d’étudier les circonstances dans le détail, afin de déterminer l’aspect juridique et fiscal le plus efficace.
D’autres, il s’agit de faire une donation, une vente, une succession, etc.
Notre cabinet d’avocats peut vous renseigner à propos des différentes options et des frais. Ainsi vous pourrez décider quelle est la meilleure formule pour votre cas particulier.
Bail
En Espagne, la réglementation qui régit les locations subit constamment des changements. Donc, connaître la loi applicable et son interprétation est essentiel pour bien négocier et rédiger un contrat de bail ou de location, et pour garantir la protection des droits du client.
De nombreux clients ignorent que, par exemple, selon la loi espagnole, le locataire peut avoir le droit de prolonger le contrat jusqu’à une durée minimale, même si dans le contrat du bail une durée différente a été convenue. Cela se produit dans les locations à usage de logement.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, notre cabinet d’avocats peut vous conseiller sur votre bail.
Conseil juridique pour gros investisseurs
Lorsqu’il s’agit de gros investisseurs, le conseil juridique est différent. Dans ces cas il faut s’occuper de:
.- réaliser la due diligence juridique de l’investissement.
.- la constitution et de l’administration de la société immobilière.
.- l’optimisation et du conseil fiscal sur l’opération.
.- la gestion du projet, etc.
Notre service de droit immobilier en Espagne.
En tant qu’avocats spécialisés, nous pouvons vous conseiller sur toutes ces questions. Mais aussi, et surtout, sur le volet judiciaire, en cas de litige.
Si vous souhaitez recevoir un conseil juridique expert à ce propos, n’hésitez pas à nous contacter.
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En Espagne, le vendeur doit payer la plus-value municipale (augmentation de valeur du terrain urbain) et le gain en capital (différence existante entre la valeur d’acquisition et la valeur de transfert de la propriété). Cependant, lorsque le vendeur est un non-résident fiscal en Espagne, les deux impôts présentent certaines spécificités.
En général, c’est le vendeur qui est tenu de payer la plus-value municipale. Toutefois, si le vendeur est non-résident, l’acheteur deviendra sujet contribuable remplaçant (Art. 106.2 TRLHL). C’est-à-dire que dans ce cas l’acheteur sera obligé de payer la plus-value. Pour cette raison, l’acquéreur retient généralement le montant de la plus-value du prix de vente pour le régler directement.
Oui. D’une part, les résidents en Espagne doivent déclarer leur gain dans leur déclaration de revenus de l’année suivante. Cependant, les non-résidents ne disposent que de 4 mois à compter de la signature de l’acte pour présenter la déclaration. Une autre différence est le taux applicable à chacun : les résidents paient entre 19% et 28% , tandis que les non-résidents sont imposés à un taux fixe de 19%.
En plus de ce qui précède, lorsque le vendeur est un non-résident, l’acheteur est tenu par la loi de retenir 3% du prix et de le verser au fisc.
Il est courant que l’acheteur et le vendeur conviennent de payer ces impôts de manière proportionnelle, selon les jours que chacun d’entre eux a été le propriétaire du bien. Bien que cela dépende de chaque municipalité, l’impôt foncier (l’IBI), se paie généralement vers la fin de l’année (septembre-octobre) et la taxe des ordures ménagères au début.
Très souvent le cadastre et le registre ne coïncident pas, car il s’agit de registres différents. Le cadastre est un simple registre administratif, qui indique l’emplacement de la propriété, la surface, etc. et qui est utilisé pour calculer des impôts comme l’IBI. De son côté, le registre foncier, est un registre de droits : il indique qui est le propriétaire, s’il existe des charges, une hypothèque, etc. Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété il est important de réviser les deux pour en connaître la situation juridique.
La règlementation du certificat d’habilité ou permis d’occupation a été modifié par le décret 12/2021 du 22 janvier, en introduisant la “déclaration responsable”. Il s’agit d’un document très important lors de la vente qui peut être une raison de divergence entre l’acheteur et le vendeur. Vous pouvez trouver plus d’informations sur notre site Web.
À partir du moment que l’acheteur ou le vendeur signent un document, ils assument tous deux des obligations légales dont ils peuvent ne pas être conscients. Chez White-Baos Abogados nous recommandons toujours de ne signer aucun document (offre, réservation, arrhes) sans qu’il soit examiné au préalable par un avocat.
Il convient d’indiquer dans le contrat, ou dans le mandat de vente, que l’agence immobilière ne percevra ses honoraires que si la vente est conclue à 100% chez le notaire. De même, il est aussi recommandable que l’agence ne perçoive pas directement l’acompte versé par l’acquéreur, et que ce soit le vendeur lui-même qui signe en son nom les contrats avec les acheteurs.
Selon l’article 1455 du Cc, les frais de délivrance des actes sont à la charge du vendeur, et ceux du premier exemplaire et suivants à la charge de l’acheteur. Mais les us et coutumes à ce sujet varient par régions : à la Marina Alta, par exemple, il est courant que les frais de notaire soient payer par l’acheteur. Les frais d’inscription du changement de titulaire auprès du registre foncier sont à la charge de l’acheteur.
En Espagne, les impôts que paye l’acheteur d’une propriété immobilière varient en fonction de la communauté autonome où elle se trouve et du type de bien/transmission. S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, il faudra payer l’ITPO (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onéreuses). À la Communauté Valencienne il représente 10% du prix d’achat. Par contre, s’il s’agit d’une première transmission, de l’achat d’un logement à un promoteur, il faudra payer l’AJD (Impôts sur les Actes Juridiques Documentés) et la TVA (10%). Pour l’achat de terrains, la TVA sera de 21%.
Oui. Pour acheter une propriété en Espagne vous devrez avoir un NIE qui en plus devra être enregistré auprès de l’autorité fiscale compétente.
Bien que cela ne soit pas nécessaire, du moins dans les premières étapes (signature du contrat de réservation ou du contrat d’achat privé), il est fortement recommandé d’avoir un compte bancaire en Espagne pour accélérer le processus et éviter des retards et des complications. En outre, ce sera très utile pour domicilier les redevances d’eau, d’électricité, etc., et aussi pour les derniers paiements de la procédure d’achat, qui se font normalement par chèque bancaire.
À la fin de la procédure d’achat vous devez venir en Espagne pour signer l’acte d’achat chez un notaire, mais si cela n’était pas possible, vous pouvez accorder une procuration notariale en faveur d’un tiers qui vous représentera.
Il faut vérifier, d’un côté, le registre foncier afin de confirmer que la propriété est bien inscrite au nom des vendeurs, que la description du bien correspond effectivement à la réalité physique, qu’il n’y a pas de charges, pas d’hypothèques, etc. Il faut aussi réviser les dimensions de la propriété auprès du cadastre, s’assurer que la propriété dispose de tous les permis nécessaires et qu’elle est conforme au plan d’urbanisme de la municipalité sans qu’il n’existe de procédures de rétablissement de la légalité urbanistique sur ladite propriété, etc.
Cela dépendra de l’opération et des circonstances particulières de chaque cas. En tous les cas, il est toujours conseillé de prévoir plusieurs mois entre la signature de la réservation initiale ou le contrat d’achat et la signature de l’acte chez le notaire. De cette façon, il y aura suffisamment de temps pour effectuer toutes les vérifications nécessaires comme par exemple, entre autres, que la mairie délivre les certificats confirmant s’il existe des dossiers d’infraction ouverts.
Non, ce n’est pas obligatoire, cependant c’est fortement recommandé. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous conseiller sur les risques de l’opération ou sur les vérifications à effectuer, il se chargera de préparer et de négocier le contrat, etc.
Non. Il est essentiel avant de payer toute quantité ou de signer tout type d’accord (même s’il s’agit d’un contrat d’arrhes) de recevoir un conseil juridique, pour ne pas être contraint d’acheter une propriété dans des conditions qui ne sont pas finalement les souhaitées. De la même manière, recevoir un conseil juridique avant de signer tout document, vous permettra de conditionner l’achat à des questions importantes, telles que le fait que la maison ne fasse l’objet d’aucune procédure d’infraction, que la description de la propriété corresponde à la réalité physique, etc.
Pas exactement. Selon l’art. 1455 du Code civil, les frais de délivrance des actes sont à la charge du vendeur, tandis que les frais du premier exemplaire et des suivants sont à la charge de l’acheteur. Cependant, dans la pratique, il est courant d’appliquer les us et coutumes de chaque endroit. Par exemple, à la Marina Alta, il est d’usage que les frais de notaire soient toujours payés par l’acheteur. Dans tous les cas, les parties sont libres de conclure les accords qu’elles souhaitent.
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