RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1. Registre de la Propriété et réalité physique.
Il est fréquent que les travaux réalisés au fil des années — agrandissements, piscines, porches, etc. — n’aient pas été intégrés au Registre de la Propriété. Cette discordance peut engendrer des problèmes et des retards lorsqu’on souhaite acheter ou vendre le bien.
2. Déclaration de construction ancienne. Constructions sans permis.
Dans certains cas, même les constructions réalisées sans permis peuvent accéder au Registre de la Propriété au moyen d’une déclaration de construction ancienne. Pour cela, certaines conditions doivent être remplies : l’écoulement d’un délai spécifique, l’absence de procédures de discipline urbanistique, la prescription de l’action de l’Administration. Il sera également nécessaire de fournir une documentation technique, telle qu’un certificat d’ancienneté et la géoréférenciation.
3. Déclarer une construction ne signifie pas la légaliser.
L’inscription d’une construction ancienne n’implique pas que celle-ci ait été légalisée sur le plan urbanistique. Une construction peut accéder au Registre et, en même temps, se trouver dans une situation urbanistique qui limite les travaux pouvant y être réalisés. Elle peut même être soumise au régime de « hors norme d’aménagement ».
En Espagne, il est très courant que des imprévus surgissent lors d’un achat-vente. Problèmes de certificat d’habitabilité. Défauts de construction. Une charge extraordinaire en attente avec la copropriété. Etc. L’un des problèmes les plus récurrents est que la description du bien au Registre de la Propriété ne coïncide pas avec la réalité physique. Dans l’article de cette semaine, nous expliquons ce qu’implique la déclaration d’une construction ancienne. Et pourquoi mettre à jour le Registre de la Propriété à temps peut éviter des retards de dernière minute.
Le Registre et la réalité physique ne coïncident pas toujours
Avec le temps, il est fréquent que le propriétaire d’un logement ait réalisé des travaux sur son bien. Un agrandissement. Une piscine. Un porche fermé. Et il est courant que ces changements n’aient jamais été reflétés dans la description au Registre du logement. Lorsqu’un bien est mis en vente, et que la réalité physique ne coïncide pas avec ce qui est inscrit, cette discordance peut devenir un point de friction entre l’acheteur et le vendeur.
Est-il toujours possible de mettre à jour le Registre de la Propriété pour enregistrer des travaux non déclarés ? Que se passe-t-il lorsque les travaux ont été réalisés sans permis ?
Déclaration de construction ancienne. Constructions sans permis.
Bien que les travaux aient été réalisés sans permis, il est parfois possible de les enregistrer au Registre de la Propriété. Dans la Communauté Valencienne, il est exigé, en règle générale, que la construction ait plus de 15 ans. Qu’elle soit exempte de procédures disciplinaires ou d’infraction urbanistique. Et que le délai dont dispose l’administration pour agir contre lesdits travaux soit prescrit. Outre ce qui précède, il est nécessaire de fournir diverses pièces techniques :
- Un certificat d’ancienneté établi par un architecte.
- La géoréférenciation des coordonnées des constructions et de la parcelle.
- Dans certains cas, et selon les circonstances propres à chaque affaire, un relevé topographique.
- Etc.
Cependant, il n’en va pas de même pour une construction située sur un terrain protégé que sur un terrain ordinaire. Ni pour une construction réalisée en 1999 que pour une autre de 2012. Chaque cas présente ses propres particularités, c’est pourquoi il est essentiel de réaliser une étude individualisée avant d’entreprendre toute démarche.
Déclarer n’est pas légaliser. Situation urbanistique. Hors norme d’aménagement.
Déclarer une construction ancienne en raison de l’écoulement du délai de prescription n’équivaut pas à sa légalisation urbanistique. Le délai dont dispose l’Administration pour exiger la démolition peut être prescrit. Mais cela ne signifie pas nécessairement que la construction respecte la réglementation urbanistique en vigueur. Bien que la description au Registre de la Propriété puisse être modifiée avec succès… dans certains cas, le bien pourrait se retrouver en situation de « hors norme d’aménagement ». C’est-à-dire que seuls des travaux de simple conservation sont autorisés. La construction demeure tolérée telle qu’elle est, mais sans réelle possibilité d’être agrandie ni transformée.
Conclusion
Que vous achetiez ou vendiez un logement, il est essentiel de vérifier la description du bien au Registre de la Propriété. Chez White Baos Abogados, nous aidons depuis des années nos clients à mettre à jour le Registre de la Propriété et le Cadastre de leurs biens sur la Costa Blanca. Si vous êtes sur le point de vendre, d’acheter, ou si vous souhaitez simplement connaître la situation réelle de votre bien, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas constituer un conseil juridique ; elle transmet simplement des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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