Expulsion du locataire ou du squatteur. Litiges entre locataires et propriétaires. Location. Squat.

Les relations entre locataires et propriétaires peuvent souvent déboucher dans des conflits assez complexes. En plus, en cas d’occupation “sans juste titre” (squatteurs), le processus d’expulsion présente ses propres défis et complications. Chez White-Baos Abogados, nous proposons une assistance complète dans toutes les démarches d’expulsion du locataire ou du squatteur: de la demande extrajudiciaire à la représentation judiciaire.

Procédures d’expulsion des locataires. Aspects clés.

Les procédures d’expulsion sont un outil juridique essentiel pour les propriétaires confrontés à des conflits avec leurs locataires. Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un logement pour résidence habituelle, chaque situation requiert d’une stratégie spécifique. Comprendre clairement les droits et obligations de chacune des parties (propriétaires et locataires) est essentiel. Les principales raisons pouvant conduire à une procédure d’expulsion de locataires sont:

Non-paiement du loyer mensuel: il est traité comme un procès-verbal. En principe, si le locataire paie sa dette avant l’audience, il peut éviter d’être expulsé (paralysation de l’expulsion). Mais il y a des exceptions. Si, en plus du non-paiement du loyer, il existe des factures impayées de redevance eau, électricité ou autres concepts, la réclamation de celles-ci peut s’ajouter à la demande d’expulsion.

Expiration du contrat: Si le bail arrive à échéance et que le locataire continue d’occuper le logement sans un nouvel accord, el propriétaire peut demander l’expulsion.

Usage indu de la propriété: Le propriétaire peut réclamer l’expulsion si le locataire utilise la propriété à des fins autres que celles convenues: sous-location illégale, etc.

Besoin du propriétaire: Si le propriétaire a besoin du logement pour son usage personnel ou familial (art. 9.3 LAU) et il l’avait inclus dans le contrat, il est également possible d’engager une procédure d’expulsion.

Procédure d’expulsion sans contrat. Expulsion de squatteurs.

Lorsque le logement est occupé sans contrat, une attention particulière doit être portée à la durée de la présence des squatteurs dans la propriété. Si l’occupation est récente (moins d’un an) on peut utiliser la procédure verbal prévue dans l’art. 250.1.4 LEC, connu sous le nom de tutelle sommaire de possession. Au contraire, pour des occupations de plus d’un an, il faut recourir à la procédure de l’art. 250.1.2 LEC, appelée “expulsion pour précarité”. Dans les deux cas, il est essentiel d’agir rapidement et d’être bien conseillé pour éviter des retards inutiles.

Considérations spéciales. Grands détenteurs. Situation de vulnérabilité. Loi sur le logement 12/2023.

Actuellement, en plus de la demande d’expulsion, il faut fournir une attestation du Registre de la propriété confirmant si le propriétaire est un grand détenteur ou non. De plus, lorsqu’il est prouvé moyennant le rapport des services sociaux que l’occupant se trouve dans une situation de vulnérabilité, le tribunal peut ordonner de stopper la procédure pour une période entre 2-4 mois.

De même, les propriétaires considérés comme grands détenteurs (plus de 5/10 propriétés urbaines selon les cas, ou plus de 1500 m² de surface construite) doivent faire face à une série d’exigences supplémentaires : ils devront confirmer si l’occupant est ou non en situation de vulnérabilité économique et sociale ; ils sont tenus de tenter une médiation/conciliation avec l’occupant avant de saisir les tribunaux, etc.

Peut-on couper l’eau et/ou l’électricité comme mesure de pression contre le squatteur ? Et rentrer dans la maison pour changer la serrure?

Ces deux actions, qu’envisagent certainement beaucoup de propriétaires, peuvent engendrer de nombreux problèmes, puisque toutes deux peuvent être considérées comme un délit ; la première serait un délit de coercition et la deuxième d’accès forcé. Les deux, passible de peines de prison.

Conclusion

Si tel est votre cas, ou celui d’une de vos connaissances, ou si vous rencontrez des problèmes avec votre contrat de location, avec votre propriétaire ou avec votre locataire, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis d´’étudier votre cas d’expulsion du locataire ou du squatteur et de vous aider.

L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.

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