Concept : Gain en capital pour la vente de biens immobiliers
En Espagne, la vente d’une propriété entraîne le paiement d’un impôt sur le gain obtenu. C’est l’impôt sur la plus-value, qui va de 19% à 23%. Mais il est possible de ne rien payer lorsqu’il s’agit de la résidence habituelle.
Gain en capital. Calcul
En général, on peut dire que le gain représente la différence entre :
.- La valeur de transmission. Le prix auquel nous vendons le bien, hors, le cas échéant, les frais de l’agence immobilière, etc.
.- La valeur d’acquisition. Le prix payé, en ajoutant les impôts, les frais de notaire, l’inscription auprès du registre de la propriété, etc.
Le gain est taxé à :
.- 19% sur les premiers 6 000€.
.- 21% de 6 000€ à 50 000 €.
.- 23% à partir de 50 000€.
Avantage fiscal. Exonération pour réinvestissement sur la résidence habituelle
En Espagne, l’impôt sur le revenu des personnes physiques prévoit une exonération : on NE paie AUCUNE plus-value sur la vente de la résidence habituelle à condition que le gain soit réinvesti dans l’acquisition ou la réhabilitation d’une nouvelle résidence habituelle.
Réinvestissement à réaliser dans les 2 ans.
Concept de résidence habituelle
Légalement, l’on considère la résidence habituelle celle qui constitue le logement habituel au moins pendant 3 ans.
Exemple : réinvestissement en résidence habituelle. Exonération du gain en capital
Une exonération totale est possible lorsque l’on réinvesti la totalité de l’argent perçu.
Exemple : Nous vendons notre résidence habituelle pour 100 000€ et nous obtenons une plus-value de 30 000€. Si nous réinvestissons 100 000€ pour une nouvelle résidence habituelle, nous ne paierons AUCUN impôt sur le gain de 30 000€.
Il peut aussi y avoir une exonération partielle si l’on ne réinvesti pas la totalité de l’argent. Pour le cas ci-dessus : imaginons que seulement 50 000€ des 100 000€ sont réinvestis dans une nouvelle résidence habituelle, c’est-à-dire 50%. On ne paiera pas d’impôt sur 50% du gain en capital, c’est-à-dire sur 15.000€, mais on paiera pour le reste.
L’existence d’un prêt hypothécaire : conséquences sur le réinvestissement dans la résidence habituelle
Si pour acheter une nouvelle résidence habituelle il fallait un prêt, l’autorité fiscale espagnole estimait que le réinvestissement était ce qui avait été payé comme principal du prêt dans les 2 ans.
Un arrêt d’octobre 2020 de la Cour suprême a changé le critère.
À présent, on estime la valeur économique du réinvestissement, c’est-à-dire, la valeur de la propriété.
Ainsi, si au lieu de réinvestir l’argent obtenu, on le garde et on achète une propriété avec un prêt hypothécaire, on peut bénéficier de l’exonération, même si l’on ne réinvesti pas l’argent, si le bien a une valeur égale ou supérieure à celle de la vente.
Donc, en suivant l’exemple précédent : si nous vendons pour 100 000€ et nous gardons cet argent, et nous achetons une autre résidence habituelle pour 100 000€ que nous finançons entièrement avec un prêt hypothécaire, l’exonération s’appliquera sur la totalité du bénéfice. Même si nous n’avons pas investi l’argent de la vente.
Conclusion
Si vous souhaitez vendre ou acheter une propriété en Espagne, qu’il s’agisse de votre résidence habituelle ou pas, et si vous souhaitez recevoir un conseil sur l’impôt sur le gain en capital, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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