Résiliation et fin du contrat de vente. Non-paiement du prix par l’acheteur. Mise en demeure notariée. Actions en justice et conseil juridique.

En tant qu’avocats, lorsque nous sommes confrontés à un litige contractuel et à une éventuelle réclamation et action en justice liée à la possibilité de résilier (résoudre) un contrat de vente, il est essentiel de connaître l’article 1124 du Code Civil (Cc) du droit espagnol, selon lequel les obligations peuvent être résolues si l’une des parties n’a pas rempli ses obligations, et la partie lésée peut choisir soit d’exiger l’exécution du contrat, soit sa résolution ainsi que les dommages et intérêts causés.

Mais cette règle doit être interprétée conformément à l’article 1504 du Cc  dans les cas d’achats immobiliers à prix différé; c’est-à-diredans la plupart des contrats de vente immobilière, car normalement on verse un acompte ou des arrhes au moment de la signature de l’accord, puis le montant restant est payé lors de la signature de la vente chez le notaire.

Ainsi, selon l’article 1504 :

Dans la vente d’un bien immobilier, même s’il a été stipulé qu’en raison du défaut de paiement d’une somme due dans un délai convenu, la résolution du contrat aura lieu, l’acheteur pourra payer même après l’expiration du terme tant qu’il n’a pas été requis juridiquement ou par acte notarié. Une fois la mise en demeure réalisée, le juge ne peut pas accorder un nouveau mandat.”

Par conséquent, dans ces cas-là, même si l’acheteur ne paie pas la somme manquante dans le délai convenu, il pourra la verser après la date limite, à moins qu’on ne l’ait mis en demeure par voie juridique ou notariale.

Donc, si nous sommes la partie qui vend et notre acheteur ne paye pas, la démarche habituelle pour résilier un contrat est d’envoyer une mise en demeure notariée. Cette mise en demeure doit être reçue par les acheteurs. Si eux, ou leurs représentants légaux, ne la reçoivent  pas, elle n’aura aucun effet.

Bien qu’il n’y ait pas d’interprétation unanime sur la nature de la mise en demeure, il est estimé en général qu’elle doit être résolutoire, c’est-à-dire qu’elle doit exprimer clairement la volonté de résilier le contrat pour non-paiement.

Comme l’a indiqué la Cour suprême espagnole, la mise en demeure peut exiger légalement le paiement à l’acheteur dans un délai déterminé et signaler qu’en cas de non-respect le contrat sera considéré comme résilié, c’est-à dire une mise en demeure tant de paiement comme résolutoire dans le même document.

Si vous souhaitez recevoir un conseil juridique spécialisé en matière de réclamations et d’actions en justice pour manquements contractuels dans l’achat d’un bien immobilier, défaut de paiement, etc., veuillez contacter notre cabinet d’avocats et nous vous aiderons.

L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.

Carlos Baos

White & Baos

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