Resolución y finalización del contrato de compraventa. Falta de pago del precio por parte del comprador. Requerimiento notarial. Acciones judiciales y asesoramiento legal.

Como abogados, cuando nos encontramos ante una disputa contractual y una posible reclamación o acción judicial, relacionada con la posibilidad de poner fin (resolver) un contrato de compraventa, en derecho español es fundamental conocer el artículo 1124 del Código Civil (Cc), que básicamente, dice, que se pueden resolver las obligaciones en el caso de que una de las partes no haya cumplido sus obligaciones, y que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato, o su resolución junto con los daños e intereses causados.

Pero esta norma debe ser interpretada conforme el artículo 1504 del Cc,  en los casos de compraventas de inmuebles con precio aplazado, es decir, en la mayoría de los acuerdos de compraventa de inmuebles, pues normalmente se entrega una cantidad o señal, en el momento de la firma, y luego se paga el resto del precio, en la consumación, cuando se firma ante el notario.

Así, el artículo 1504  dice:

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”

Por lo tanto, en estos casos, aunque el comprador no pague el resto del precio en el plazo pactado, podrá pagarlo fuera de plazo, salvo que haya sido requerido judicial o notarialmente.

Por lo tanto, si somos vendedores, hemos firmado un contrato de compraventa, y nuestro comprador no paga, para resolver el contrato lo normal es enviar un requerimiento notarial. Este requerimiento debe ser recibido por los compradores, si no es recibido por ellos o sus representantes legales, no tendrá efectos.

Aunque, no hay una interpretación unánime sobre la naturaleza del requerimiento, la inmensa mayoría entiende que debe ser resolutorio, es decir, que debe expresar de forma clara la voluntad de resolver el contrato por la falta de pago.

Tal y como ha señalado el Tribunal Supremo español, legalmente es posible que el requerimiento exija el pago al comprador en un plazo concreto, y que señale que en caso de no hacerlo se entenderá resuelto el contrato, es decir, un requerimiento de pago y resolutorio en el mismo documento.

Si usted desea un asesoramiento legal especializado en reclamaciones y acciones legales y judiciales consecuencia de incumplimientos contractuales en la compra de inmuebles, falta de pago, etc. póngase en contacto con nuestro despacho de abogados, y le ayudaremos.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos

White & Baos.

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