RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- La division de la chose commune : en quoi consiste-t-elle et quand s’applique-t-elle ?
Tout copropriétaire peut demander à tout moment la dissolution de la copropriété sur un bien. Il s’agit d’un droit reconnu à l’article 400 du Code civil, qui ne se prescrit jamais. Si le bien est indivisible et qu’aucun accord n’est trouvé, il est possible de demander au juge la vente aux enchères publiques. Il suffit qu’un seul des copropriétaires en fasse la demande.
2.- Séparation de biens ou communauté : une distinction essentielle.
En régime de séparation de biens, l’action en division peut être jointe à la procédure de divorce et résolue dans une seule instance, à condition qu’il n’y ait pas pluralité de biens. En régime de communauté, il est nécessaire de liquider au préalable la communauté. Il s’agit de deux procédures distinctes avec des démarches différentes qu’il ne faut pas confondre.
3.- Conséquences de l’absence d’accord.
En l’absence d’accord entre les époux, que ce soit pour la vente ou pour que l’un conserve le bien en indemnisant l’autre, le juge ordonnera la vente aux enchères publiques, le prix étant réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Lorsqu’un mariage prend fin, l’un des conflits les plus fréquents concerne le sort du logement commun. Lorsque l’une des parties souhaite vendre et que l’autre s’y oppose, le conflit est inévitable. Divorce et vente de la maison sont deux questions qui, en pratique, vont souvent de pair. Dans l’article de cette semaine, nous analysons l’action en division de la chose commune : ce que c’est, quand elle peut être exercée avec le divorce et quel rôle joue le régime matrimonial.
Qu’est-ce que la division de la chose commune ?
Aucun copropriétaire n’est obligé de rester en indivision. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien en commun (par achat, héritage ou tout autre titre), chacune peut demander à tout moment la dissolution de cette copropriété. C’est ce que prévoit l’article 400 du Code civil. Cette faculté est, en outre, imprescriptible (elle ne s’éteint pas avec le temps).
Lorsque le bien est indivisible (comme c’est généralement le cas pour une maison individuelle) et qu’il n’y a pas d’accord pour qu’il soit attribué à l’un des copropriétaires avec indemnisation de l’autre, la loi prévoit la vente aux enchères publiques avec admission d’enchérisseurs tiers. En résumé, le refus d’un copropriétaire n’empêche pas l’autre d’exercer ce droit.
Est-il possible de joindre l’action en division de la chose commune à la procédure de divorce ?
En principe, oui. La loi de procédure civile permet expressément de joindre l’action en division de la chose commune à la procédure de divorce dans une seule instance (art. 437.4. 4ª LEC). L’avantage de cumuler les deux procédures est notable. Dans une seule instance, le juge pourra statuer sur le divorce et la vente de la maison. Toutefois, la possibilité de cumuler ces actions dépendra du régime matrimonial des époux.
Séparation de biens ou communauté : une distinction essentielle
Dans notre système juridique, le cumul des actions permettant de traiter divorce et vente du logement n’est possible que lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens. La raison est simple :
- En séparation de biens, les biens acquis conjointement appartiennent à chaque époux en proportion de sa participation, à titre privatif.
- En régime de communauté, contrairement à une idée répandue, les biens n’appartiennent pas individuellement aux époux. Ils font partie de la « communauté conjugale ». Il n’est donc pas possible de vendre sans liquidation préalable de cette communauté. Et, à la différence de la division de la chose commune, la liquidation de la communauté ne peut jamais être jointe à la procédure de divorce.
Que se passe-t-il lorsque les époux possèdent plusieurs biens ?
Même en étant mariés sous le régime de la séparation de biens, si les époux possèdent plusieurs biens en commun, l’action en division ne pourra en principe pas être jointe à celle du divorce. Il peut alors être nécessaire d’engager une procédure distincte spécifique.
Conclusion
Divorce et vente de la maison sont des questions qui, bien gérées, peuvent être résolues dans une seule procédure judiciaire. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit de la famille et en droit immobilier. Si vous vous trouvez dans une situation de copropriété sans issue ou si vous envisagez d’entamer une procédure de divorce, n’hésitez pas à nous contacter.
Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique, mais visent simplement à transmettre des informations sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos
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