Auflösung und Kündigung des Kaufvertrags. Käufer Nichtbezahlung des vereinbarten Kaufpreises. Notarielles Aufforderungsschreiben. Rechtliche Schritte und Rechtsberatung.

Werden wir mit einem Vertragsstreit und einer möglichen rechtlichen Klage für die Auflösung (Kündigung) eines Kaufvertrags konfrontiert, ist es wichtig das spanische Recht und den Artikel 1124 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Cc) zu kennen.  Grundsätzlich heißt es, dass vertragliche Verpflichtungen in den Fällen aufgelöst werden können, in denen eine der Parteilen Ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.  Die geschädigte Partei kann die Einhaltung des Vertrags oder die Auflösung mit dem entsprechenden Schadensersatz fordern.

In Einklang mit Artikel 1504 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Cc) ist diese Auslegung auf Immobilienkäufe mit Zahlungsaufschub, dh, auf die meisten Immobilienverträge anwendbar, da bei Vertragsunterzeichnung eine Anzahlung erfolgt und der Rest bei Vollzug, am Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde zahlbar wird.  

So heißt es in Artikel 1504:

„Selbst wenn vertraglich festgelegt wurde, dass bei Nichtzahlung am vereinbarten Termin von Rechts wegen die Auflösung des Vertrags erfolgt, kann der Käufer auch nach Ablauf der festgelegten Frist zahlen.  Allerdings nur, wenn er in der Zwischenzeit nicht gerichtlich oder notariell aufgefordert worden ist. In diesem Fall, kann der Richter keinen neues Vollzugsdatum gewähren. “

Also, kann der Käufer den Rest des Kaufpreises auch nach Ablauf der vereinbarten Frist bezahlen, es sei denn, er wurde bereits gerichtlich oder vom Notar zur Zahlung aufgefordert.

Um den Vertrag im Falle eines Zahlungsausfalls aufzulösen, müssen wir ein notarielles Aufforderungsschreiben senden.  Diese Aufforderung muss beim Käufer oder bei seinem  gesetzlichen Vertreter nachweisbar eingegangen sein,  um volle gesetzliche Wirksamkeit zu erlangen.  

Es besteht keine einstimmige Auslegung über die Art der Aufforderung. Die  überwiegende Mehrheit vertritt jedoch die Auffassung, dass sie auflösend sein muss. Das heißt, sie bringt klar zum Ausdruck, dass der Vertrag aufgrund des Zahlungsausfalls gekündigt wird.  

Der Spanische Oberste Gerichtshof erklärt, dass es rechtlich möglich ist die Zahlungsaufforderung und die Auflösung im selben Dokument darzustellen und eine Frist bestimmt in der die Zahlung erfolgen muss, und den Hinweis, dass der Vertrag im Falle eines erneuten Zahlungsausfalls als aufgelöst betrachtet wird.

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Carlos Baos (Rechtsanwalt)

White & Baos.

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