Wie wir bereits in mehreren Artikeln erläutert haben, handelt es sich bei der Kapitalertragsteuer um die schwerwiegendste Steuer, die der Eigentümer nach dem Verkauf einer Immobilie in Spanien zahlen muss. Sie wird anhand der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Übertragungswert berechnet. Im Artikel dieser Woche behandeln und beantworten wir die folgende Frage: Ist es möglich, dass eine Immobilie, die für 100.000 € gekauft wurde und für 175.000 € verkauft wird, einer Kapitalertragssteuer für fast 98.000 € unterliegt? Wir analysieren den Fall weiter unten.
Kapitalertragsteuer: Was wird besteuert?
Wie gerade erläutert, wird die Kapitalertragsteuer des Verkäufers aus der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert errechnet. Daher erwirtschaftet eine Immobilie, die für 100.000 € gekauft wurde und nun für 175.000 € verkauft wird, einen Gewinn von „75.000 €“. Besteht jedoch ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit über die Immobilie ändert sich die Sache und die Berechnung wird kompliziert.
Das Lebenslange Nießbrauchrecht und das bloße Eigentum.
Nießbrauch und bloßes Eigentum sind zwei Seiten derselben Medaille. Kurz gesagt ist der Nießbraucher die Person, die das Recht hat, die Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen von ihr zu ziehen. Und der bloße Eigentümer ist derjenige, der die Eigentümerschaft an der Immobilie hat. Diese Situation kommt bei Erbschaften sehr häufig vor. Wenn mit dem Tod eines der Ehegatten die Kinder das bloße Eigentum und der Ehepartner das lebenslage Nießbrauchsrecht über die Immobilie erhalten. Die Kinder sind „Eigentümer“, aber es ist der Vater/die Mutter, der/die das Recht hat das Objekt zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen.
Wie wird der Kapitalgewinn des bloßen Eigentümers und des Nießbrauchers besteuert?
Ist die Immobilie zwischen dem bloßen Eigentümer und dem Nießbraucher aufgeteilt, erfolgt die Berechnung des erzielten Ertrags auf der gleichen Basis: Übertragungswert – Anschaffungswert. Es gibt jedoch einen sehr wichtigen Unterschied: Der Wert der beiden, dem Nießbraucher und dem bloßem Eigentümer zusteht, wird gesondert betrachtet. Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf. Schauen wir es uns an.
Wie wird der Wert des Nießbrauchrechts bestimmt?
Erstens. Der Wert des Nießbrauchs darf niemals mehr als 70 % oder weniger als 10 % betragen. Die einfachste Berechnungsformel sind 89 Jahre abzüglich des Alters des Nießbrauchers. Ist der Nießbraucher zum Zeitpunkt des Kaufs 50 Jahre alt, beträgt der Wert des Nießbrauchrechts 39 % (89-50 = 39 %). Der Rest, 61 %, entfällt auf das bloße Eigentum. Anhand des Beispiels am Anfang des Artikels würden, bei einem Kaufpreis von 100.000 €, der Wert des Nießbrauchrechts 39.000 € und der Wert des bloßen Eigentums 61.000 € betragen.
Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie für 175.000 € ist der Nießbraucher 79 Jahre alt. Daher verringert sich der Wert des Nießbrauchrechts auf 10 % (89-79). Beim bloßen Eigentum verhält es sich umgekehrt: Der Wert steigt auf 90 %. Mit anderen Worten, beim Verkauf beträgt der Wert des Nießbrauchrechts 17.500 € und der Wert des bloßen Eigentums 157.500 €
Sonderregelung: Die 3% jährliche Abwertung des Anschaffungswerts des Nießbrauchers.
Hat der Nießbraucher keine Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie erzielt, kann der Anschaffungswert für jedes Jahr seit dem Erwerb um 3 % gemindert werden. In diesem Fall (Nießbrauch von 19 Jahren ohne Einkünfte) kann der Anschaffungswert um 22.230 € (39.000 € x 19 Jahre x 3 %) gemindert werden. Daher beträgt der Anschaffungswert für die Berechnung der Kapitalertragsteuer 16.770 € (39.000 € – 22.230 €).
Vorsicht mit der Kapitalertragssteuer des bloßen Eigentümers.
Das Ergebnis ist zumindest auffallend. Bei einer für 100.000 € erworbenen und für 175.000 € verkauften Immobilie mit einem in diesem Artikel beschriebenen Nießbrauchrecht kommt es letztenendlich zu folgenden Ergebnissen. Ein minimaler Kapitalgewinn für den Nießbraucher von 730 € (17.500 € – 16.770 €). Aber ein wichtiger Kapitalgewinn für den bloßen Eigentümers von 96.500 € (157.500 € – 61.000 €). Und zusammengezählt, beträgt der gesamte Kapitalgewinn fast 98.000 €.
Schlussfolgerungen.
White-Baos Anwälte sind Experten für Immobilienrecht und Steuerberatung im Zusammenhang mit Verkäufen und Käufen, Erbschaften und Schenkungen usw. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die mit einem Nießbrauchrecht auf Lebenszeit belastet ist, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und bieten Ihnen fachkundige Rechtsberatung zu den steuerlichen Auswirkungen IhrerTransaktion.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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