ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Direktzahlung an den Verkäufer – ein Risiko, das man kennen sollte
In Spanien ist es üblich, 10 % oder einen geringeren Betrag des Kaufpreises einer Immobilie als Reservierungszahlung direkt an den Verkäufer oder an den Immobilienmakler zu zahlen. Anders als in anderen europäischen Ländern (Vereinigtes Königreich, Deutschland, Frankreich usw.) ist dieses Geld nicht immer bis zur abschliessenden notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags geschützt.
2. Jedes unterzeichnete Dokument kann rechtliche Verpflichtungen begründen
Oft hört man, dass es kein Problem sei, eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen und einen kleinen Betrag zu zahlen, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Unabhängig davon, wie dieses Dokument bezeichnet wird (Reservierung, Arras (Angeld), usw.). Die Unterzeichnung eines Dokuments und die Zahlung eines Betrags kann für beide Parteien rechtliche Verpflichtungen begründen, die weitreichender sein können, als man zunächst annimmt.
3. Unsere Empfehlung
Bevor Sie einen Betrag zahlen, sollten Sie zumindest die wichtigsten rechtlichen Prüfungen durchführen lassen. Soweit möglich, sollte die Zahlung davon abhängig gemacht werden, dass diese Prüfungen zufriedenstellend ausfallen. Auf diese Weise lassen sich spätere Probleme vermeiden.
Es handelt sich um eine häufig vorkommende Situation: Sie finden eine Immobilie, die für Sie interessant ist. Daraufhin bittet Sie der Immobilienmakler oder der Verkäufer selbst, einen Betrag zu zahlen, um den Kauf zu „sichern “. Manchmal handelt es sich um eine Reservierungszahlung von 1.000 oder 3.000 Euro „einfach, um die Immobilie vom Markt zu nehmen “. In anderen Fällen wird unmittelbar bei Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung oder des Arras-Vertrags die Zahlung von 10 % des Kaufpreises verlangt. Häufig hört man die Aussage, dass „nichts passiert “, wenn Sie es sich später anders überlegen. In unserem Artikel dieser Woche erklären wir, warum diese Aussage mit Vorsicht betrachtet werden sollte.
Die Zahlung bei Unterzeichnung der Reservierungs- oder Arras-Vereinbarung
In anderen europäischen Ländern ist das Verfahren anders geregelt. Im Vereinigten Königreich beispielsweise wird die Anzahlung üblicherweise vom Rechtsanwalt des Verkäufers verwahrt und kann von diesem erst nach Abschluss der Transaktion freigegeben werden. In Frankreich spielt der Notar bei Immobilienkäufen eine wesentlich größere Rolle. In der Regel zahlt der Käufer die Anzahlung auf das dafür vorgesehene Konto ein und kann innerhalb der ersten zehn Tage vom Kauf zurücktreten, ohne die Anzahlung zu verlieren. In Deutschland besteht der Schutz auf andere Weise. Bis zur notariellen Beurkundung wird die Verpflichtung in der Regel noch nicht als verbindlich angesehen. Dies steht in deutlichem Gegensatz zur gängigen Praxis in Spanien, wo – wie bereits erwähnt – Reservierungs- und Arrasvereinbarungen teilweise sehr schnell und ohne ausreichende Prüfung unterzeichnet werden. Ohne dass sich die Beteiligten der rechtlichen Folgen bewusst sind, die sich daraus ergeben können.
Jedes unterzeichnete Dokument begründet rechtliche Verpflichtungen
Es ist wichtig zu beachten, dass ein von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument, unabhängig davon, ob es als Reservierungs- oder Arrasvereinbarung bezeichnet wird, rechtliche Verpflichtungen für beide Parteien begründen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn darin der Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie und eine Frist für den Abschluss des Kaufvertrags vor dem Notar festgelegt sind. Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie als Käufer Ihre Meinung ändern, vom Kauf zurücktreten und bereit sind, die bereits geleistete Anzahlung zu verlieren, ist es unter Umständen nicht möglich, sich ohne weitere Konsequenzen von dem Vertrag zu lösen.
Je nach dem genauen Inhalt des Dokuments und der Art der vereinbarten Arras könnte die andere Vertragspartei die Erfüllung des Vertrags verlangen. Anders ausgedrückt: Der Verkäufer könnte, anstatt lediglich eine finanzielle Entschädigung zu akzeptieren, unter Umständen verlangen, dass Sie die Immobilie kaufen. Daher ist es ein schwerwiegender Fehler, ein solches Dokument zu unterzeichnen, ohne es vorher von einem Anwalt prüfen zu lassen. Sie sollten genau wissen, welchen Verpflichtungen Sie zustimmen, unabhängig davon, wie einfach oder unverbindlich das Dokument auf den ersten Blick erscheinen mag.
Wann ist es sicher, 10 % des Kaufpreises zu zahlen? Unsere Empfehlung
White-Baos Abogados empfiehlt, grundsätzlich keinen Betrag zu zahlen, bevor zumindest die wichtigsten rechtlichen Prüfungen durchgeführt wurden. Da einige dieser Prüfungen unter Umständen Zeit in Anspruch nehmen, ist es wichtig, die Durchführung der Transaktion ausdrücklich davon abhängig zu machen, dass diese Prüfungen zufriedenstellend ausfallen. Ebenso wichtig ist es, die Inhaberschaft des Kontos zu überprüfen, auf das die Zahlung erfolgen soll. Vorsicht ist geboten, wenn jemand darauf besteht, dass es „kein Problem“sei, die Vereinbarung so schnell wie möglich zu unterzeichnen und die Zahlung zu leisten. Besonnenheit und eine vorherige rechtliche Beratung sind entscheidend, wenn spätere Probleme vermieden werden sollen.
Fazit
Die Zahlung von 10 % des Kaufpreises (oder eines anderen Betrags als Reservierungszahlung) kann echte rechtliche Verpflichtungen begründen. Wenn eine solche Zahlung nicht mit der gebotenen Sorgfalt abgewickelt wird, kann dies ein reales Risiko für Sie darstellen. Eine angemessene rechtliche Beratung vor der Unterzeichnung kann helfen, spätere, schwer lösbare Probleme zu vermeiden. White-Baos Abogados können Ihren Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen, damit Sie genau wissen, welchen Verpflichtungen Sie zustimmen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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