ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Grundbuch und tatsächlicher Zustand der Immobilie
Häufig wurden im Laufe der Jahre vorgenommene Baumaßnahmen – etwa Erweiterungen, Swimmingpools, Terrassen, usw. – nicht in das Grundbuch aufgenommen. Diese Abweichung zwischen der im Grundbuch eingetragenen Beschreibung und der tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie kann beim Kauf oder Verkauf zu Problemen und Verzögerungen führen.
2. Erklärung über das Bestehen eines bereits errichteten Bauwerks. Bauten ohne Genehmigung
In bestimmten Fällen können auch ohne Baugenehmigung errichtete Bauwerke durch eine Erklärung über einen Altbau (declaración de obra antigua) in das Grundbuch aufgenommen werden. Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: der Ablauf einer bestimmten Frist, das Fehlen eines laufenden städtebaurechtlichen Disziplinarverfahrens sowie die Verjährung der entsprechenden behördlichen Maßnahmen. Darüber hinaus müssen technische Unterlagen vorgelegt werden, insbesondere eine Bescheinigung über das Baualter sowie die Georeferenzierung des Bauwerks.
3. Die Eintragung eines Bauwerks bedeutet nicht dessen baurechtliche Legalisierung
Die Eintragung eines bereits errichteten Bauwerks in das Grundbuch bedeutet nicht, dass dieses baurechtlich legalisiert wurde. Ein Bauwerk kann zwar in das Grundbuch eingetragen werden und sich gleichzeitig in einer baurechtlich eingeschränkten Situation befinden, die den Umfang der zulässigen Baumaßnahmen begrenzt. Es kann sogar dem Regime des „außerhalb der geltenden städtebaulichen Ordnung“(fuera de ordenación) unterliegen.
In Spanien kommt es bei einem Immobilienkauf oder -verkauf sehr häufig zu unvorhergesehenen Problemen. Dazu gehören beispielsweise Schwierigkeiten mit der Wohnbescheinigung, Baumängel, eine noch ausstehende Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, usw. Eines der häufigsten Probleme besteht darin, dass die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch nicht mit ihrem tatsächlichen baulichen Merkmalen übereinstimmt. Im Artikel dieser Woche erläutern wir, was die Erklärung über ein bereits errichtetes Bauwerk („declaración de obra antigua “) bedeutet und warum es sinnvoll sein kann, das Grundbuch rechtzeitig zu aktualisieren, um Verzögerungen kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrags zu vermeiden.
Grundbuch und tatsächlicher Zustand der Immobilie stimmen nicht immer überein
Es kommt häufig vor, dass ein Eigentümer im Laufe der Jahre bauliche Veränderungen an seiner Immobilie vorgenimmt. Eine Erweiterung, ein Swimmingpool, eine geschlossene Terrasse. Nicht selten werden diese Veränderungen jedoch nie in das Grundbuch eingetragen. Steht eine Immobilie zum Verkauf und ihre tatsächlichen baulichen Merkmale stimmen nicht mit den im Grundbuch eingetragenen Angaben überein, kann diese Abweichung zu einem Konfliktpunkt zwischen Käufer und Verkäufer werden.
Ist es immer möglich, das Grundbuch zu aktualisieren und nicht eingetragene Bauarbeiten nachträglich eintragen zu lassen? Was geschieht, wenn die Bauarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt wurden?
Erklärung über das Bestehen eines bereits errichteten Bauwerks. Bauten ohne Genehmigung
Auch wenn Bauarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt wurden, ist es in bestimmten Fällen möglich, diese nachträglich im Grundbuch eintragen zu lassen. In der Valencianischen Gemeinschaft gilt grundsätzlich, dass bei einem seit mehr als 15 Jahren bestehenden Bauwerk, keine städtebaurechtlichen Disziplinar- oder Ordnungswidrigkeitsverfahren anhängig sind und dass die Frist der zuständigen Behörde für ein Einschreiten gegen diese Bauarbeiten abgelaufen bzw. verjährt ist. Darüber hinaus müssen verschiedene technische Unterlagen vorgelegt werden:
.-Eine von einem Architekten ausgestellte Bescheinigung über das Baualter.
.-Die Georeferenzierung der Koordinaten der Bauwerke und des Grundstücks.
.-In bestimmten Fällen und abhängig von den jeweiligen Umständen kann außerdem eine topografische Vermessung erforderlich sein.
.-Usw.
Allerdings ist ein Bauwerk auf geschütztem Boden nicht mit einem Bauwerk auf gewöhnlichem Bauland gleichzusetzen. Ebenso ein im Jahr 1999 errichtetes Bauwerk mit einem Bauwerk aus dem Jahr 2012. Jeder Fall weist seine eigenen Besonderheiten auf. Daher ist es unerlässlich, vor Einleitung weiterer Schritte eine individuelle rechtliche und baurechtliche Prüfung des jeweiligen Sachverhalts vorzunehmen.
Die Erklärung über das Bestehen eines bereits errichteten Bauwerks bedeutet nicht dessen Legalisierung. Baurechtliche Situation. „Fuera de ordenación “
Die Erklärung über das Bestehen eines bereits errichteten Bauwerks aufgrund des Ablaufs der Verjährungsfrist bedeutet nicht, dass dieses baurechtlich legalisiert wurde. Die Frist, innerhalb derer die zuständige Behörde den Abriss anordnen kann, kann zwar abgelaufen und die entsprechende Maßnahme verjährt sein. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass das Bauwerk den derzeit geltenden städtebaurechtlichen Vorschriften entspricht. Auch wenn es möglich ist, die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch zu ändern, kann sich die Immobilie in bestimmten Fällen in einer sogenannten „fuera de ordenación “-Situation befinden. Das bedeutet, dass grundsätzlich nur noch Maßnahmen zur bloßen Erhaltung und Instandhaltung des bestehenden Bauwerks zulässig sind. Das Bauwerk wird in seinem derzeitigen Zustand geduldet, ohne dass eine tatsächliche Möglichkeit besteht, es zu erweitern oder umfassend umzubauen.
Fazit
Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ist es unerlässlich, die im Grundbuch eingetragene Beschreibung der Immobilie zu überprüfen. White Baos Abogados unterstützen unsere Mandanten seit vielen Jahren bei der Aktualisierung des Grundbuchs und des Katasteramts (Catastro) ihrer Immobilien an der Costa Blanca. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen oder einfach die tatsächliche rechtliche und baurechtliche Situation Ihrer Immobilie kennen möchten, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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