ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Ein Dekret, das bereits in Kraft ist und noch bestätigt werden muss
Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 wurde im spanischen Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht und ist seit dem 8. Oktober in Kraft. Die Ständige Vertretung des spanischen Parlaments hat 30 Tage Zeit, es zu bestätigen. Bis dahin sind die darin enthaltenen Bestimmungen für Mieter und Vermieter verbindlich.
2. Aussetzung von Zwangsräumungen bis 2030
Die Zwangsräumung von besonders schutzbedürftigen Personen ohne alternative Unterkunft soll bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt werden. Die Voraussetzungen hängen davon ab, wer die Räumung beantragt. Bei Mietrückständen hat die Verwaltung zwei Monate Zeit, um eine alternative Unterkunft bereitzustellen oder die Mietschulden zu begleichen.
3. Mietverträge und weitere Maßnahmen
Es sind zahlreiche weitere Änderungen in Kraft getreten. Dazu gehören eine außerordentliche Verlängerung von Mietverträgen um bis zu zwei Jahre, eine Begrenzung der Mieterhöhungen auf 2 % sowie neue Anforderungen für die Vermietung zu vorübergehenden Zwecken. Darüber hinaus umfasst das Dekret steuerliche Maßnahmen, Regelungen gegen spekulative Immobilienkäufe sowie Vorschriften zur Vermietung einzelner Zimmer und zu den Kosten, die Mieter tragen müssen.
Die vergangenen Wochen waren von einem regelrechten Hin und Her in der spanischen Wohnungsgesetzgebung geprägt. Vorschriften werden verabschiedet und später wieder aufgehoben. In den Medien kursieren widersprüchliche Informationen. Und inmitten dieser Unsicherheit stehen Mieter und Vermieter. In unserem Artikel dieser Woche erklären wir die wichtigsten Neuerungen des in Spanien verabschiedeten Gesetzes zu Zwangsräumungen.
Königliches Gesetzesdekret 29/2026. Dringende Maßnahmen im Wohnungswesen.
Das neue Wohnungsdekret bringt wichtige Änderungen bei der Regelung von Mietverhältnissen und Zwangsräumungen mit sich. Es wurde am 7. Oktober im spanischen Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht und ist bereits in Kraft und ab sofort anwendbar. Seine weitere Gültigkeit hängt jedoch davon ab, dass die Ständige Vertretung des spanischen Parlaments das Dekret innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Tagen bestätigt. Bis zu dieser Entscheidung entfalten die beschlossenen Maßnahmen ihre volle Rechtswirkung und betreffen sowohl Mieter als auch Vermieter.
Zwangsräumungen. Mögliche Aussetzung bis 2030 für schutzbedürftige Personen.
Nach derzeitigem Stand sieht das neue Gesetz vor, Zwangsräumungen von schutzbedürftigen Personen, die keine alternative Unterkunft haben, bis zum 31. Dezember 2030 auszusetzen. Bei Mietrückständen hat die Verwaltung zwei Monate Zeit, um eine alternative Unterkunft anzubieten oder die vom Vermieter geforderte Summe zu bezahlen. Kommt die Verwaltung dieser Verpflichtung nicht nach, tritt sie an die Stelle des Schuldners und übernimmt die Zahlungspflicht. Solange die Schutzbedürftigkeit besteht, darf in diesen Fällen keine Zwangsräumung vollzogen werden (das bedeutet, die Bewohner bleiben weiterhin in der Wohnung).
Mietverträge. Verlängerung.
Ab sofort ist eine außerordentliche Verlängerung für Mietverträge des Hauptwohnsitzes vorgesehen, deren gesetzliche Verlängerungsfrist vor dem 31. Dezember 2028 endet. Der Mieter kann diese Verlängerung beantragen und sie kann für einzelne Jahre und für insgesamt bis zu zwei Jahre gewährt werden, sofern der Mieter in den letzten acht Monaten seine Mietzahlungen vollständig und fristgerecht geleistet hat. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Die Verlängerung gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Familienangehörige benötigt. Dies muss er dem Mieter gemäß Artikel 9.3 des spanischen Mietgesetzes (LAU) mitteilen. Grundsätzlich steht es der Anwendung dieser Regelung nicht entgegen, wenn eine entsprechende Klausel nicht im Mietvertrag enthalten ist.
Anpassung der Miete und Zeitmietverträge
Bis zum 31. Dezember 2027 gelten besondere Begrenzungen für die Anpassung der Miete bei Mietverträgen des Hauptwohnsitzes. Liegt die vereinbarte Miete bereits über der Höchstgrenze des staatlichen Referenzindex für Mietpreise, darf sie nicht weiter erhöht werden. In allen anderen Fällen können die Vertragsparteien eine Mieterhöhung von mehr als 2 % vereinbaren. Kommt keine neue Vereinbarung zustande, darf die Erhöhung jedoch 2 % nicht überschreiten. Darüber hinaus gibt es Änderungen bei der Regelung von Zeitmietverträgen. Auf dieses Thema werden wir in einem unserer nächsten Artikel näher eingehen.
Weitere Änderungen
Das Dekret enthält zahlreiche weitere Neuerungen. Spekulative Immobilienkäufe werden eingeschränkt. Außerdem ist es verboten, dem Mieter die Kosten für die Erstellung und den Abschluss des Mietvertrags in Rechnung zu stellen. Bei Vermietung einzelner Zimmer wird die Summe der Mieten begrenzt. Darüber hinaus wird die Möglichkeit eingeführt, für touristisch genutzte Wohnungen eine erhöhte Grundsteuer (IBI) festzulegen. Zudem werden neue steuerliche Vergünstigungen bei der spanischen Einkommensteuer (IRPF) eingeführt und weitere Maßnahmen vorgesehen.
Fazit
Die durch das neue Wohnungsdekret eingeführten Änderungen gehen weit über das hinaus, was in einem kurzen Artikel wie diesem im Einzelnen erläutert werden kann. Darüber hinaus hängt die Anwendung der neuen Regelungen in vielen Fällen von den konkreten Umständen ab. Die Art des Mietvertrags, das Datum seines Abschlusses, die vereinbarten Bedingungen und die persönlichen Umstände der Beteiligten können entscheidend sein. Bei White-Baos Abogados sind wir auf Immobilienrecht und Mietrecht spezialisiert. Wenn Sie Fragen dazu haben, wie sich das neue Gesetz zu Zwangsräumungen auf Ihre Situation auswirkt, und möchten, dass wir Ihren konkreten Fall prüfen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information über rechtliche Fragestellungen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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