ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1.- Die dingliche Haftung der Immobilie.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft haftet die Immobilie selbst für ausstehende allgemeine Gemeinschaftskosten, die der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft schuldet. Diese in Artikel 9.1.e des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) geregelte Haftung ist zeitlich begrenzt und umfasst das laufende Jahr sowie die drei vorhergehenden Kalenderjahre. Es handelt sich dabei um eine dingliche Haftung des Objekts.
2.- Die Schuldenbescheinigung und ihre formellen Anforderungen.
Vor der Beurkundung muss der Verkäufer eine Schuldenbescheinigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorlegen, die vom Verwalter ausgestellt und vom Präsidenten der Gemeinschaft bestätigt wird. Ohne dieses Dokument darf der Notar die Kaufurkunde grundsätzlich nicht beurkunden. In der Praxis werden jedoch nicht immer alle gesetzlich vorgesehenen Formvorschriften vollständig eingehalten.
3.- Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen.
Wenn eine Sonderumlage bereits vor dem Kauf in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, die entsprechenden Zahlungen jedoch noch nicht fällig gestellt wurden, muss diese grundsätzlich vom Käufer übernommen werden. Dies ist ein besonders sensibler Punkt, der je nach konkreter Situation der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft vor Vertragsunterzeichnung ausdrücklich verhandelt werden sollte.
Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts bringt Verpflichtungen mit sich, die auf den ersten Blick nicht immer offensichtlich sind. Dazu gehören insbesondere mögliche offene Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verkäufer. In diesem Beitrag der Woche analysieren wir alles, was Sie über Kaufverträge und Gemeinschaftsschulden wissen müssen: was das Gesetz dazu sagt, welche Rolle die Schuldenbescheinigung spielt und was mit vor der Unterzeichnung beschlossenen Sonderumlagen geschieht.
Was sagt das Gesetz? Die dingliche Haftung der Immobilie.
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regelt diese Frage in Artikel 9.1.e). Diese Vorschrift begründet eine sogenannte „dingliche Haftung“der Immobilie. Das bedeutet, dass die Immobilie selbst für Gemeinschaftsschulden haftet, die von früheren Eigentümern verursacht wurden, auch wenn der Käufer mit diesen Schulden nichts zu tun hatte.
Das Gesetz setzt jedoch eine klare zeitliche Grenze: Die Haftung des Objekts umfasst ausschließlich die Schulden des laufenden Jahres zum Zeitpunkt des Erwerbs sowie der drei vorhergehenden Kalenderjahre. Ältere Schulden können nur vom früheren Eigentümer als persönliche Schuld eingefordert werden.
Die Schuldenbescheinigung: Wer sie ausstellt und welche Formalitäten einzuhalten sind.
Zum Schutz des Käufers schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (LPH) vor, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung den Stand seiner Schulden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nachweisen muss. Dies erfolgt durch eine sogenannte Schuldenbescheinigung. Ohne dieses Dokument darf der Notar die öffentliche Urkunde grundsätzlich nicht beurkunden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich auf diese Verpflichtung.
Die Bescheinigung muss vom Sekretär der Eigentümergemeinschaft ausgestellt und vom Präsidenten der Gemeinschaft bestätigt werden. Beide haften im Falle von Verschulden oder Fahrlässigkeit für die Richtigkeit der enthaltenen Angaben sowie für Schäden, die durch eine verspätete Ausstellung entstehen. In der Praxis werden diese formellen Anforderungen jedoch nicht immer vollständig eingehalten. Häufig erreicht die Bescheinigung das Notariat ohne ordnungsgemäß beglaubigte Unterschrift des Sekretärs oder ohne ausdrückliche Bestätigung des Präsidenten. Daher empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen, ob das Dokument alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.
Sonderumlagen: ein sensibler Punkt.
Eine der umstrittensten Fragen bei Kaufverträgen und Gemeinschaftsschulden betrifft die sogenannten Sonderumlagen. Artikel 17.11 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) bestimmt, dass Sonderumlagen demjenigen Eigentümer zuzurechnen sind, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit verpflichtet ist – also dann, wenn die Zahlung tatsächlich eingezogen wird.
Diese Regel hat eine wichtige praktische Konsequenz: Wenn zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits eine Sonderumlage durch die Eigentümerversammlung beschlossen wurde, die entsprechenden Zahlungen jedoch noch nicht abgerufen wurden, würden diese Kosten grundsätzlich dem Käufer zugeordnet, sobald er Eigentümer wird. Allerdings steht es den Parteien frei, im Kaufvertrag eine abweichende Regelung zu treffen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Käufer einen entsprechenden Betrag vom Kaufpreis einbehält oder dass der Verkäufer die Kosten übernimmt. Entscheidend ist, dass dies klar und schriftlich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags festgelegt wird.
Aus diesem Grund ist eine fachkundige rechtliche Beratung unerlässlich, um einen Kaufvertrag zu gestalten, der die Rechte und Interessen des Käufers schützt. Dabei sollte nicht nur auf bestehende Schulden geachtet werden, sondern auch auf bereits beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Sonderumlagen.
Fazit.
Bei White-Baos Abogados sind wir auf Immobilienrecht spezialisiert. Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie sicher gestalten möchten, zögern Sie nicht, uns zu https://www.white-baos.com/de/kontaktieren-sie-unsere-spanischen-anwaelte/. Wir helfen Ihnen dabei, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und Ihre Interessen bestmöglich zu schützen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
White & Baos 2026 – Alle Rechte vorbehalten.
