Wie wir immer wieder betonen, empfiehlt es sich, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien, richtig beraten zu werden. Am besten durch einen unabhängigen Anwalt. Im Artikel dieser Woche warnen wir Sie vor einem der häufigsten Fehler wenn es zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien kommt. Der falsche Glaube, dass die ersten Verträge oder Vereinbarungen bedeutungslos seien.
Reservierungsvertrag, Anzahlungsvertrag, Kaution, usw.
Einer der verwirrendsten Punkte für Käufer und Verkäufer (sowohl ausländische als auch spanische Staatsangehörige) ist die unterschiedliche Bezeichnung der privaten Dokumente, durch die ein Kauf oder Verkauf formell vereinbart werden kann. Reservierungsvertrag. Anzahlungsvertrag. Privater Kaufvertrag. Usw.
Es ist erwähnenswert, dass das ursprünglich unterzeichnete Dokument trotz der unterschiedlichen Bezeichnungen in den meisten Fällen einen vollständig konsolidierten Pakt darstellt. Das heißt, aus diesem Dokumenten ergeben sich für beide Parteien ihre Rechte, Pflichten und die Rechtsfolgen.
Gibt es so etwas wie einen „Anzahlungs-(Arras)Vertrag“?
Die Antwort auf diese Frage dürfte für viele unserer Leser überraschend sein. Nein. Den sogenannten „Arras-Vertrag“ gibt es als solchen eigentlich nicht. Bei den „Arras“ handelt es sich nicht um einen Vertrag, sondern um eine Vereinbarung, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden kann. Der Begriff „Arras“ hat seinen Ursprung im klassischen römischen Recht. Als Beweis für den Abschluss eines Vertrags (und als Garantie für dessen Erfüllung) schenkte der Käufer dem Verkäufer symbolisch einen Wertgegenstand, einen Ring usw.
Welche Arten von „Anzahlungen (Arras)“ gibt es? Bestätigende, strafliche und mit Bußcharakter.
Bestätigende „Arras confirmatorias“ sind solche, bei denen die vom Käufer gezahlten Beträge eine Anzahlung auf den Gesamtpreis darstellen. Eine einseitige Vertragsauflösung ist bei dieser Modalität nicht möglich. Und im Falle der Nichteinhaltung durch eine der Parteien könnte die andere Partei den Vertrag durchsetzen.
Strafliche oder „Arras penales“ sind die Beträge, die der Verkäufer als Garantie für die Vertragserfüllung erhält. Mit einer wichtigen Nuance. Hält der Käufer den Vertrag nicht ein, verliert er die gezahlten Beträge. Handelt es sich um den Verkäufer, muss dieser die erhaltenen Beträge verdoppelt zurückerstatten. Allerdings können beide Parteien (wie im Fall der bestätigenden Anzahlungen), die Vereinbarung gegenüber der säumigen Partei durchzusetzen.
Schließlich ermöglichen die Anzahlungen mit Bußcharakter „Arras penitenciales“ den einseitigen Rücktritt vom Vertrag durch die Zahlung eines zuvor vereinbarten Betrags, ohne dass die Gegenpartei den Vertrag durchsetzen kann.
Die Bedeutung einer soliden Vereinbarung und einer klaren Formulierung von Anfang an.
Viele Kunden kommen, nachdem sie einen vom Immobilienmakler vorbereiteten Reservierungsvertrag unterzeichnet haben. Mit der Überzeugung, dass „die Reservierung lediglich unterzeichnet wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Und dass die Unterzeichnung keine Konsequenzen hat. Der Kaufvertrag ist der einzig wichtige und bindende Vertrag.“ Diese Aussagen sind völlig falsch.
Werden sich die Parteien nach der Unterzeichnung des Reservierungvertrags nicht über die Bedingungen des Privatvertrags einig (Probleme mit dem Grundbuch- und dem Katasteramt, mit der Klärgrube, der Wohnbarkeitsbescheinigung, usw.), sind Käufer und Verkäufer an den ursprünglich unterzeichneten Vertrag gebunden. Und ist dieses Dokument sehr mangelhaft abgefasst und unklar über die Anzahlung oder die vereinbarten „Arras“ usw. Kann ein Konflikt zwischen den Parteien entstehen, der je nach Wortlaut der ursprünglichen Vereinbarung dazu führen kann, dass die gezahlten Beträge verloren gehen oder doppelt zurückgezahlt werden müssen, dass die ursprüngliche Vereinbarung zwingend erfüllt werden muss, usw.
Abschluss.
White Baos Anwälte sind Experten im Immobilienrecht und Eigentumsübertragungen und beraten seit mehr als 20 Jahren und mit allen Garantien beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.Wir prüfen Ihren Fall und bieten Ihnen kompetente Rechtsberatung con den ersten Vereinbarungen an.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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