Die Bedeutung des Wortlauts in Kauf-und Buchungsverträgen. Strafklausel gegen Strafklausel Art. 1454. (Arras penitenciales).

Anfrage:

Sehr geehrter Anwalt,

Ich habe einen Vertrag für den Verkauf meines Hauses geschlossen, in dem ich bei Nichterfüllung die erhaltene Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen muss. Obwohl der Notartermin  bereits festgelegt ist, habe ich mich schliesslich entschlossen doch nicht zu verkaufen und dem Käufer die Anzahlung doppelt zurückzuzahlen. Der Käufer ist nicht einverstanden und besteht auf den Verkauf des Hauses. Hat er Recht? Was soll ich tun?

 

Sehr geehrter Leser

Wir bedanken uns für Ihre Anfrage. Bevor wir uns über die Angelegenheit äussern, müssten wir den Vertrag einer sorgfältigen Prüfung unterziehen.  Es wäre von ausschlaggebender Wichtigkeit festzulegen, ob die in Ihrem Kauf-oder Reservierungsvertrag getroffenen Vereinbarungen einer Strafklausel oder einer  bestätigenden Strafklausel unterliegen.

Die Strafklausel (Arras Penales)  bestimmt  welche Strafe den Vertragsparteien im Falle einer Nichterfüllung auferlegt wird. Sie bedeutet aber, dass der Vertrag nicht einseitig kündbar ist und dass die Erfüllung des Vertrags gefordert werden kann. 

Die Strafklausel laut Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches ermöglicht mittels   Zahlung einer vorher festgelegten Summe, die einseitige Auflösung der getroffenen Vereinbarung, ohne  dass die Parteien zur Erfüllung des Vertrags gezwungen sind.

Jurisprudenz und Rechtslehre sind hier sehr klar.

“Bei vorzeitiger Vertragsauflösung werden die geleisteten Anzahlungen vom Verkäufer einbehalten und dem Käufer die bezahlten Beträge in doppelter Höhe zurückgezahlt. 

Steht in Ihrem Vertrag ungefähr:

Die Parteien vereinbaren, dass im Fall einer Vertragsverletzung seitens des Verkäufers der Käufer seine Anzahlungen in doppelter Höhe zurückerhält. Der Käufer verliert Im Fall einer Vertragsverletzung seinerseits die bereits geleistenten Anzahlungen.

Die Parteien sind sich einig, dass Sie bei Nichterfüllung eine Entschädigung zahlen müssen. Diese Strafklausel berechtigt Sie jedoch nicht, den Vertrag einseitig zu kündigen. Der Käufer könnte Sie gegen Ihren Willen zwingen, die Immobilie zu verkaufen und die vertraglichen Vereinbarungen zu erfüllen.

Steht im Gegensatz so etwas wie:

Die Parteien vereinbaren gemäß Artikel 1454 des Spanischen Zivielgesetzbuches, dass der Vertrag einseitig auflösbar ist , dass der Käufer die bezahlten Summen verliert und der Verkäufer die empfangenen Beträge in doppelter Höhe zurückzuzahlen hat.

In diesem Fall handelt es sich um einen Kaufvertrag mit Vorbehalt und somit könnte der Käufer Sie nicht zwingen Ihm das Haus zu verkaufen. Sie können den Vertrag mittels Zahlung der vereinbarten Abfindung einseitig beenden,

Sie sehen, dass ähnliche abgefasste Klauseln sehr unterschiedliche rechtliche Auswirkungen haben. Daher ist es unerlässlich, sich von einem Rechtsfachmann beraten zu lassen und zu gewährleisten dass ein angemessener Wortlaut Ihre Rechte und Interessen schützt.

Für Rückfragen zum Thema An-und Verkauf von Immobilien in Spanien, stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.

 

Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.

Carlos Baos (Rechstanwalt)

Spanische Anwaltskanzlei

Alicante, Denia, Marina Alta, Costa Blanca.

2016

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