Beim Verkauf einer Wohnung sind die Steuern ein Aspekt, der den Verkäufern am meisten Sorgen bereitet. In Spanien unterliegt die Übertragung einer Immobilie in der Regel zwei Steuerpflichten: der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und der Kapitalgewinnsteuer. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf letztere. Insbesondere auf die abzugsfähigen Aufwendungen.
Was ist der Kapitalgewinn?
Als Kapitalgewinn wird die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und dem Anschaffungspreis berechnet, angepasst an bestimmte Aufwendungen und Investitionen. Diese Steuer gilt sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige in Spanien. Die Zahlungsfristen variieren. Nichtansässige müssen die Steuererklärung innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf einreichen. Die Ansässigen zahlen diese Steuer in ihrer Einkommensteuererklärung des Jahres nach dem Verkauf der Immobilie.
Ausnahmen. Über 65 Jährige. Hauptwohnsitz. Reinvestition.
Es gibt Umstände, unter denen der Kapitalgewinn von der Besteuerung befreit sein kann. Zum Beispiel genießen Personen über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, eine vollständige Befreiung. Ebenso kann die Reinvestition des Verkaufserlöses in einen weiteren Hauptwohnsitz die Besteuerung reduzieren, sofern die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.
Abzugsfähige Aufwendungen bei der Berechnug des Kapitalgewinns.
Wie erwähnt, lässt sich der Anschaffungs- und der Veräußerungspreis durch eine Reihe von sehr konkreten Aufwendungen anpassen.
Abzugsfähige Aufwendungen beim Anschaffungswert.
Hierzu gehören Notar- und Grundbuchgebühren, Anwalts– oder Beraterhonorare, beim Kauf gezahlte Steuern (wie Übertragungssteuer (ITP), Mehrwertsteuer (IVA), Stempelstuer (AJD) usw., je nach Fall). Es ist wichtig, die Rechnungen und Belege aufzubewahren.
Abzugsfähige Aufwendungen beim Veräußerungswert.
Hierzu zählen ebenfalls Notar- und Anwaltsgebühren im Zusammenhang mit dem Verkauf, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die Kosten für den Energieausweis oder die Erteilung der Wohnbarkeitsbescheinigung, sowie die Gebühren der Eigentümergemeinschaft, für die Bescheinigung über eine bestehende Gemeinschaftsschuld bzw. Umlagen bestätigen.
Was geschieht mit den Investitionen und Verbesserungen in der Wohnung?
Der Artikel 35.1.b) des Einkommensteuergesetzes ermöglicht es, den Anschaffungswert um die Kosten von „Investitionen und Verbesserungen an den erworbenen Gütern“ zu erhöhen. Welche Aufwendungen einbezogen werden und welche nicht, führt oft zu Fragen. Allgemein gelten als abzugsfähig, die Arbeiten, die eine echte Wertverbesserung des Guts darstellen und dessen Wert erhöhen. Die Kosten für Reparaturen, Erhaltungsmaßnahmen oder für das Ersetzen bestehender Elemente sind in der Regel nicht abzugsfähig. Hier einige Beispiele:
Malerarbeiten gelten nicht als Investition oder Verbesserung. Auch nicht das Ersetzen bestehender Elemente (Türen, Fenster, Elektroinstallation, Rohrleitungen) gilt nicht als Investition oder Verbesserung.
Verbesserungen, die die nutzbare Fläche vergrößern, sofern die entsprechende Baugenehmigung vorliegt, gelten meist als abzugsfähig. Auch die Arbeiten zum Einbau von Elementen oder Einrichtungen, (z. B. Heizungsanlage) die nicht existierten.
Fazit.
White Baos Anwälte sind Experten im Immobilienrecht und unterstützen seit fast 20 Jahren unsere Mandanten beim Verkauf ihrer Immobilie/n in Spanien, überprüfen die abzugsfähigen Aufwendungen ihres Kapitalgewinns, usw. Kontaktieren Sie uns gerne, und wir werden Ihren Fall prüfen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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