RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- L’écoulement du temps peut-il générer un droit de servitude de passage ?
La servitude de passage est considérée, conformément au Code civil espagnol, comme une servitude discontinue. Cela signifie qu’en principe, elle ne peut pas s’acquérir par le simple écoulement du temps (usucapion), contrairement à d’autres servitudes.
2.- Tolérance et droit ne sont pas la même chose.
Lorsque le passage a été autorisé par bon voisinage, le temps pendant lequel l’accès a été toléré ne suffit pas à générer un droit réel. Le Code civil établit que les actes fondés sur la simple tolérance sont dépourvus d’effets possessoires, et que cette autorisation pourrait être révoquée.
3.- Cas dans lesquels il existerait un véritable droit de passage.
On pourrait parler d’une authentique servitude lorsqu’il existe un acte public constituant ladite servitude. Également en cas de reconnaissance expresse du propriétaire, de jugement, ou lorsque la parcelle est dépourvue d’accès à une voie publique.
Dans de nombreuses zones de la Costa Blanca et de la Marina Alta, il est fréquent que deux propriétés voisines partagent un chemin d’accès. Avec le temps, il n’est pas rare que le propriétaire qui utilise ce passage en vienne à penser qu’il fait désormais partie de ses droits. Et que le propriétaire de la parcelle traversée se demande si, après tant d’années, il peut encore s’y opposer. Dans l’article de cette semaine, nous analysons si une servitude de passage peut s’acquérir par le simple fait d’avoir utilisé un chemin pendant des années.
Types de servitude. Code civil.
D’une part, il existe les servitudes continues et les servitudes discontinues. Les premières sont celles qui s’exercent de façon constante, sans nécessiter d’acte humain particulier. Par exemple, une servitude de vue ou de lumière. Les secondes, en revanche, ne s’exercent que par des actes ponctuels d’une personne. Le passage relève de cette catégorie.
Par ailleurs, les servitudes peuvent également être apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes se manifestent par un signe visible et permanent (une porte, un chemin tracé, etc.). Les servitudes non apparentes ne présentent aucun indice extérieur.
Servitude de passage. Tolérance du propriétaire.
En Espagne, pour qu’une servitude de passage existe, il faut que l’une des situations suivantes se présente :
- Il existe un acte public qui la constitue.
- Le propriétaire du fonds servant l’a reconnue expressément (art. 540 du Code civil).
- Il existe un jugement qui la déclare.
- La parcelle est dépourvue d’accès à une voie publique, donnant lieu à une servitude légale de passage (art. 564 à 570 du Code civil).
Le simple écoulement du temps génère-t-il un quelconque droit ?
Beaucoup de personnes se demandent si le fait d’avoir utilisé un chemin pendant 20, 30 ans ou plus peut générer ou consolider un quelconque droit. Pour répondre à cette question, il faut partir d’une distinction très importante.
- D’une part, il y a le droit de servitude (qui, comme nous l’avons vu, répond à une série d’exigences).
- D’autre part, il y a la simple tolérance. C’est-à-dire la bonne volonté d’un propriétaire qui a pu permettre, par courtoisie, l’accès à sa propriété par un chemin.
Les différences entre l’un et l’autre, comme nous allons le voir, entraînent des conséquences très différentes.
Usucapion et servitude de passage.
En Espagne existe une figure juridique (l’usucapion) qui permet d’acquérir un droit par le simple écoulement du temps. C’est-à-dire, sans nécessité d’acte ni de titre préalable. Cependant, en matière de servitudes, le Code civil est clair : seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par usucapion. Étant donné que la servitude de passage est une servitude discontinue, elle ne pourra jamais être acquise par usucapion. C’est ce qu’a également confirmé de façon réitérée la Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo). Par conséquent, le simple usage continu du chemin, sans plus, ne devrait pas suffire à consolider un droit.
Conclusion.
Comme nous l’avons vu, la distinction entre une tolérance et une véritable servitude de passage peut avoir des conséquences très importantes. Tant pour celui qui utilise le chemin que pour celui qui le permet. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit civil et en conflits de voisinage. Si vous avez des doutes sur une situation similaire, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas constituer un conseil juridique ; elle vise simplement à transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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