RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- ¿Puede el transcurso del tiempo generar un derecho de servidumbre de paso?
La servidumbre de paso se considera, conforme al Código Civil, una servidumbre discontinua. Esto supone que, en principio, no puede adquirirse por el simple transcurso del tiempo (usucapión) a diferencia de otras servidumbres.
2.- Tolerancia y derecho no son lo mismo.
Cuando el paso se ha permitido por buena vecindad, el tiempo durante el cual se ha estado tolerando el acceso, no bastaría para generar un derecho real. El Código Civil establece que los actos basados en mera tolerancia carecen de efectos posesorios, y que dicho permiso podría revocarse.
3.- Casos en los que sí existiría un verdadero derecho de paso.
Sí cabría hablar de una auténtica servidumbre cuando existe escritura pública constituyendo dicha servidumbre. También cuando hay un reconocimiento expreso del propietario, sentencia judicial, o cuando la finca carece de salida a camino público.
En muchas zonas de la Costa Blanca y la Marina Alta es habitual que dos fincas colindantes compartan un camino de acceso. Con el paso de los años, no es raro que el propietario que utiliza ese paso llegue a pensar que ya forma parte de sus derechos. Y que el propietario de la finca por la que se transita se pregunte si, después de tanto tiempo, todavía puede oponerse. En el artículo de esta semana analizamos si una servidumbre de paso puede adquirirse por el simple hecho de haberse utilizado un camino durante años.
Tipos de servidumbre. Código Civil.
Por un lado, están las servidumbres continuas o las discontinuas. Las primeras son aquellas que se ejercen de forma constante, sin necesidad de un acto humano concreto. Por ejemplo, una servidumbre de luces o vistas. Las segundas, en cambio, solo se ejercitan mediante actos puntuales de una persona. El paso encaja aquí.
Además, las servidumbres también pueden ser aparentes o no aparentes. Las aparentes se anuncian mediante un signo visible y permanente (una puerta, un camino marcado, etc.) Las no aparentes no presentan ningún indicio exterior.
Servidumbre de paso. Tolerancia del propietario.
En España, para que exista una servidumbre de paso, es necesario que concurra alguna de las siguientes situaciones:
.- Existe una escritura pública que la constituye.
.- El propietario del predio sirviente la ha reconocido expresamente (art. 540 C.C.).
.- Existe una sentencia judicial que la declara.
.- La finca carece de salida a camino público, dando lugar a una servidumbre legal de paso (arts. 564 a 570 C.C.).
¿Es el mero transcurso del tiempo genera algún tipo de derecho?
Mucha gente se pregunta si el hecho de haber usado un camino durante 20, 30 o más años puede generar o consolidad algún tipo de derecho. Para responder a esta pregunta, hay que partir de la base de una distinción muy importante.
- Por un lado, está el derecho de servidumbre (que, como hemos visto, tiene una serie de requisitos).
- Por otro lado, está simple tolerancia. Es decir, la buena voluntad de un propietario que pueda haber permitido, por cortesía, que se acceda a su finca a través de un camino.
Las diferencias entre uno y otro, como veremos a continuación, tienen consecuencias muy diferentes.
Usucapión y Servidumbre de paso.
En España existe una figura jurídica (la usucapión) que permite la posibilidad de adquirir un derecho por el simple paso del tiempo. Es decir, sin necesidad de escritura ni de título previo. Sin embargo, cuando hablamos de servidumbres, el Código Civil es claro: Sólo se pueden adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. Dado que la servidumbre de paso una servidumbre discontinua, ésta nunca podrá ser adquirida por usucapión. Así lo ha confirmado también reiteradamente el Tribunal Supremo. Por lo tanto, el mero uso continuado del camino, sin más, no debería bastar para consolidar un derecho.
Conclusión.
Como hemos visto, distinguir entre una tolerancia y una verdadera servidumbre de paso puede tener consecuencias muy relevantes. Tanto para quien usa el camino como para quien lo permite. En White-Baos Abogados somos expertos en derecho civil y conflictos de vecindad. Si tiene dudas sobre una situación similar, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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