RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Qu’est-ce que l’exonération pour réinvestissement. Elle permet de ne pas être imposé au titre de l’IRPF sur la plus-value obtenue lors de la vente de la résidence habituelle, à condition que le montant soit réinvesti dans un nouveau logement habituel dans un délai de deux ans.
2.- Que se passe-t-il si l’achat a lieu avant la vente. Le délai de deux ans peut se compter aussi bien en avant qu’en arrière. Autrement dit, l’exonération pourrait s’appliquer même si l’achat du nouveau logement est antérieur à la vente de l’ancien, y compris s’il a été financé par un prêt.
3.- Ce qu’exige l’Administration fiscale dans ces cas. Selon un critère récent de la Direction Générale des Impôts (Dirección General de Tributos), il ne serait pas nécessaire que l’argent réinvesti soit littéralement le même que celui obtenu lors de la vente. Il suffirait de réinvestir un montant équivalent dans le délai imparti.
Il est fréquent que, lors d’un changement de résidence habituelle, le propriétaire achète d’abord sa nouvelle maison et vende ensuite l’ancienne. Dans ces cas se pose une question fréquente. Perd-on le droit à l’exonération pour réinvestissement si l’ordre des opérations est inversé ? Dans l’article de cette semaine, nous analysons comment s’applique cette exonération lorsque l’achat est antérieur à la vente. Et ce que l’Administration a récemment clarifié lorsque, de surcroît, l’achat est réalisé avec un prêt hypothécaire.
Que dit la loi ?
L’article 38.1 de la Loi de l’IRPF régit l’exonération pour réinvestissement dans la résidence habituelle. En termes simples, cette exonération permet de ne pas être imposé sur la plus-value obtenue lors de la vente de sa résidence habituelle, à condition que le montant soit réinvesti dans un nouveau logement habituel. Selon l’article 41 du Règlement de l’IRPF, le réinvestissement doit être réalisé dans un délai de 2 ans, qui peuvent être aussi bien postérieurs qu’antérieurs à la vente de la résidence habituelle.
Autrement dit, il est parfaitement possible que le nouveau logement soit acquis avant la vente de l’ancien. Mais il est essentiel que les deux opérations restent dans ce délai de 2 ans. Cela dit, il existe une seconde question, plus complexe, qu’il convient également d’analyser. Que se passe-t-il si, pour acheter en premier, il a été nécessaire de se financer par un prêt ?
Achat-vente avec prêt hypothécaire. Peut-on appliquer l’exonération ?
C’est précisément le cas qui a été analysé dans une récente consultation contraignante (consulta vinculante) de la Direction Générale des Impôts (V0071-26). Un contribuable a acheté son nouveau logement habituel au moyen d’un prêt hypothécaire. Quelques mois plus tard, il a vendu celui qui était jusqu’alors son logement habituel et a affecté le montant obtenu au remboursement anticipé dudit prêt. Étant donné que l’argent de la vente n’a pas été destiné directement à l’achat du nouveau logement (mais à l’annulation d’un prêt déjà existant), la question était de savoir si l’exonération pouvait s’appliquer.
La réponse contraignante de la Direction Générale des Impôts
Suivant un critère déjà établi par le Tribunal Économico-Administratif Central en 2014, la DGT rappelle que l’argent est un bien fongible. Autrement dit, il n’est pas exigé que les sommes réinvesties proviennent de façon directe et spécifique de la vente. Il suffit de réinvestir, dans le délai de deux ans, un montant équivalent à celui obtenu lors de la cession. Même si une partie du prix du nouveau logement a été payée au moyen d’un financement extérieur, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire ou personnel. Cette interprétation s’appuie également sur un arrêt du Tribunal Suprême de 2020.
Ainsi, si le contribuable réinvestit la totalité du montant obtenu lors de la vente, la plus-value patrimoniale est intégralement exonérée. S’il ne réinvestit qu’une partie, l’exonération serait proportionnelle au montant effectivement réinvesti.
Notion de résidence habituelle
Pour qu’un logement soit considéré comme résidence habituelle, la loi exige d’y avoir résidé de façon continue pendant au moins trois ans. Il existe des exceptions à ce délai. Par exemple, lorsque le changement de domicile est dû à une mutation professionnelle, un mariage, une séparation ou le décès du propriétaire, etc. Il convient toutefois d’analyser chaque cas séparément.
Conclusion
Ce critère peut se révéler particulièrement utile pour ceux qui, pour des raisons pratiques, ont besoin d’acheter leur nouveau logement avant de pouvoir vendre l’ancien. Chez White-Baos Abogados, nous pouvons vous aider à évaluer si votre cas concret remplit les conditions de l’exonération pour réinvestissement. N’hésitez pas à nous contacter.
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Carlos Baos (Avocat) White & Baos.
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