RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Possession et propriété ne sont pas la même chose. Code civil.
En Espagne, la loi protège celui qui utilise de fait un terrain contre les actes de dépossession, indépendamment de savoir à qui il appartient réellement. C’est-à-dire que si votre possession est troublée, vous pouvez la réclamer rapidement, sans avoir à débattre au préalable de la propriété.
2.- Le cas concret.
Une cliente utilisait depuis plus de 20 ans, sans opposition, une bande de terrain contiguë à son domicile, pour se garer et pour la fosse septique. L’entreprise voisine a construit unilatéralement un mur et une clôture qui l’ont empêchée de continuer à accéder à cette zone.
3.- Le jugement.
Notre cabinet a engagé une action en justice et le tribunal a finalement donné raison à notre cliente, condamnant la défenderesse à retirer le mur et à lui restituer la possession du terrain, avec condamnation aux dépens.
Il est assez fréquent que, sur de nombreuses propriétés voisines et parcelles d’origine ancienne, une bande de terrain soit utilisée paisiblement pendant des années, sans qu’il existe une délimitation juridique totalement claire. Que se passe-t-il si, du jour au lendemain, le voisin érige un mur et vous empêche de continuer à accéder à cette zone ? Dans l’article de cette semaine, nous analysons un nouveau cas de succès judiciaire dans lequel notre cliente a dû engager une action pour récupérer la possession d’un terrain qu’elle utilisait depuis 2004, après qu’un voisin a construit un mur et posé une clôture.
Possession et propriété. Deux débats juridiques distincts.
En Espagne existe une action en justice, régie par l’article 250-4º de la loi de procédure civile (Ley de Enjuiciamiento Civil), conçue précisément pour protéger le possesseur de fait contre les actes de dépossession. La clé est que cette procédure n’examine pas les questions de propriété. Elle analyse uniquement qui utilisait réellement le terrain.
Selon l’article 446 du Code civil : « Tout possesseur a le droit d’être respecté dans sa possession ; et s’il venait à y être troublé, il devra être protégé ou rétabli dans ladite possession par les moyens que les lois de procédure établissent. »
Pour que cette action aboutisse, sans qu’elle n’entre dans le débat sur la titularité du terrain, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Qu’il existe une possession de fait démontrée.
- Qu’il y ait eu une dépossession ou un trouble.
- Que cet acte soit imputable au défendeur.
- Qu’il ne se soit pas écoulé plus d’un an depuis les faits.
Le cas. Usage paisible pendant des années. Construction unilatérale d’un mur par le voisin.
Notre cliente utilisait depuis plus de 20 ans une bande de terrain contiguë à son domicile. Elle s’en servait pour garer son véhicule et pour la fosse septique de la maison. Ce fait était connu des voisins et même de l’administrateur de l’entreprise limitrophe. Néanmoins, sans préavis, l’entité défenderesse a construit un mur et une clôture qui l’ont empêchée de continuer à accéder à cette zone. Ce qui a contraint notre cliente à engager des actions judiciaires.
Le jugement : possession démontrée et obligation de retirer le mur.
La défense de la défenderesse a concentré une grande partie de ses arguments sur la question de savoir à qui appartenait réellement le terrain. Elle a produit un rapport d’expertise pour tenter de démontrer qu’elle était propriétaire du terrain litigieux, entre autres arguments. Cependant, dans son jugement, le tribunal n’a pas examiné ces arguments, rappelant que dans ce type d’action, seule la possession est pertinente. Plusieurs témoins ont confirmé que notre cliente et sa famille utilisaient la zone de façon habituelle depuis des années. Sur la base de cette preuve, le tribunal a considéré la possession comme démontrée et a condamné la défenderesse à retirer le mur à ses frais, en remettant le terrain dans son état antérieur, avec condamnation expresse aux dépens. Vous pouvez consulter le jugement intégral en cliquant ICI.
Conclusion.
Connaître la loi avant d’agir est fondamental. Lorsqu’il existe un désaccord sur l’appartenance réelle d’un terrain, se faire justice soi-même peut coûter très cher. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en litiges immobiliers et de voisinage. Si vous souhaitez récupérer la possession d’un terrain qui a été troublée, ou si vous estimez qu’un voisin utilise une portion de terrain vous appartenant, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir des conseils d’experts.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas constituer un conseil juridique ; elle vise simplement à transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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