RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Un décret en vigueur, en attente de validation.
Le décret-loi royal 29/2026 (Real Decreto-ley 29/2026) a été publié au BOE et est en vigueur depuis le 8 octobre. La Députation permanente (Diputación Permanente) dispose de 30 jours pour le valider. Tant que cela n’a pas eu lieu, ses dispositions sont d’application obligatoire pour les locataires et les propriétaires.
2.- Suspension des expulsions jusqu’en 2030.
Il est prévu de suspendre les expulsions de personnes vulnérables sans solution de relogement jusqu’au 31 décembre 2030. Les conditions varient selon le demandeur. En cas d’impayés de loyer, l’Administration dispose de deux mois pour offrir une solution de relogement ou payer la dette.
3.- Contrats de location et autres mesures.
De nombreux changements supplémentaires sont entrés en vigueur. Une prorogation extraordinaire pouvant aller jusqu’à 2 ans est prévue. Également une limite de 2 % aux révisions de loyer et de nouvelles exigences pour la location saisonnière. En outre, il y a des mesures fiscales et sur les achats spéculatifs. La location par chambres et les frais à la charge du locataire sont également réglementés.
Les dernières semaines ont représenté un véritable va-et-vient législatif en matière de logement. Une réglementation qui est approuvée puis abrogée par la suite. Des informations contradictoires dans les médias. Et, au milieu de ce désarroi, les propriétaires et les locataires. Dans l’article de cette semaine, nous expliquons les principales nouveautés de la nouvelle loi sur les expulsions approuvée en Espagne.
Décret-loi royal 29/2026 (Real Decreto-ley 29/2026). Mesures urgentes en matière de logement.
Le nouveau décret sur le logement introduit des changements importants dans la réglementation des locations et des expulsions. Publié au BOE le 7 octobre, il est déjà entré en vigueur et est applicable dès à présent. Toutefois, son maintien en vigueur dépend de sa validation par la Députation permanente dans le délai légal de 30 jours. Tant que sa validation n’est pas décidée, les mesures approuvées produisent pleinement leurs effets juridiques et concernent tant les propriétaires que les locataires.
Expulsions. Possible suspension jusqu’en 2030 pour les personnes vulnérables.
Pour le moment, la nouvelle loi sur les expulsions suspend les expulsions de personnes vulnérables sans solution de relogement jusqu’au 31 décembre 2030. En cas d’impayés de loyer, l’Administration disposera de 2 mois pour offrir une solution de relogement ou pour payer au propriétaire la somme réclamée. Si l’Administration ne le fait pas, elle sera subrogée en tant que débitrice. Dans ces cas, et tant que la vulnérabilité persiste, il ne sera pas procédé à l’expulsion forcée (lanzamiento) (c’est-à-dire l’acte matériel de déloger les occupants).
Contrats de location. Prorogation.
Désormais, une prorogation extraordinaire est prévue pour les contrats de résidence habituelle dont la prorogation obligatoire prend fin avant le 31 décembre 2028. Le locataire peut la demander, par périodes annuelles et jusqu’à 2 ans, à condition d’être à jour du paiement des 8 mois précédents. Il existe toutefois une exception : cette prorogation ne s’appliquerait pas si le bailleur a besoin du logement pour lui-même ou pour ses proches parents. Ce qu’il devra communiquer au locataire, conformément à l’article 9.3 de la LAU (loi sur les baux urbains). En principe, le fait que cette clause ne figure pas dans le contrat ne fait pas obstacle à son application.
Révision du loyer et location saisonnière.
Jusqu’au 31 décembre 2027, des limites extraordinaires s’appliquent à la révision des loyers des logements de résidence habituelle. Si le loyer dépasse déjà la limite maximale du système national d’indices de prix de référence, il ne pourra pas être augmenté. Dans les autres cas, les parties pourront convenir d’une révision supérieure à 2 %. Si elles ne parviennent pas à un nouvel accord, l’augmentation ne pourra pas dépasser ce pourcentage. Des changements sont également introduits dans la réglementation de la location saisonnière, que nous traiterons dans un prochain article.
Autres changements.
Le décret comprend également de nombreuses autres nouveautés. Une limite est imposée aux achats spéculatifs de logements. Il est interdit de répercuter sur le locataire les frais de gestion et de formalisation des contrats de location. La somme des loyers dans la location par chambres est limitée. La possibilité d’établir des majorations de la taxe foncière (IBI) pour les logements touristiques est approuvée. Il y a de nouvelles incitations dans l’impôt sur le revenu (IRPF), etc.
Conclusion.
Les changements introduits par le nouveau décret sur le logement sont beaucoup plus vastes que ce qu’un bref article comme celui-ci permet de détailler. En outre, leur application dépend dans une large mesure des circonstances concrètes de chaque cas. Le type de contrat, sa date de conclusion, les conditions convenues ou la situation des parties peuvent s’avérer déterminants. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit immobilier et en baux. Si vous avez des doutes sur la manière dont la nouvelle loi sur les expulsions vous affecte et souhaitez que nous étudiions votre cas, n’hésitez pas à nous contacter.
Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique ; elles transmettent simplement des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
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