RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Location touristique versus location de saison.
La location touristique à Valence est limitée à 10 jours consécutifs maximum. La location de saison répond à une cause temporelle spécifique (travail, études, vacances). Chacune est régie par des règles distinctes et comporte des exigences totalement différentes. Les confondre est à l’origine de la plupart des conflits.
2.- Exigences légales différenciées.
La location touristique requiert une licence touristique, une assurance responsabilité civile, un certificat énergétique, un enregistrement des voyageurs et l’autorisation de la copropriété. La location de saison ne nécessite ni licence touristique ni autorisation de la copropriété, mais exige une caution, une documentation claire de la temporalité et un numéro d’enregistrement de location. Ne pas respecter ces exigences entraîne des sanctions et, pire encore, peut provoquer de futurs conflits avec le locataire ou la copropriété.
3.- Interdictions et autorisations : des majorités différentes.
Les copropriétés peuvent limiter ou interdire les locations touristiques, mais les majorités requises varient selon le type de location. De nombreuses copropriétés adoptent des interdictions génériques sans distinguer entre location touristique et location de saison, ce qui génère des accords invalides débouchant sur des litiges coûteux.
Dans notre cabinet, nous recevons chaque semaine des consultations sur le type de locations de courte durée pouvant être réalisées au sein d’une copropriété, et lesquelles ne le peuvent pas. La confusion est généralisée et touche aussi bien les propriétaires que les copropriétés. Ma location est-elle touristique ou de saison ? Puis-je louer mon logement sans autorisation ? La copropriété peut-elle m’interdire de louer ? Quelles conditions dois-je remplir pour que ma location soit légale ? Dans l’article de cette semaine, nous analysons une problématique croissante : locations et copropriété.
Location touristique. Le critère clé des 10 jours.
En Espagne, les locations touristiques sont réglementées par chaque communauté autonome. Dans la Communauté valencienne, est considérée comme location touristique celle où un bien immobilier complet est cédé (jamais par chambres) : « à des fins touristiques, pour une durée inférieure ou égale à 10 jours, calculée de manière continue à un même locataire ».
Pour louer sous cette modalité, le propriétaire doit remplir une série de conditions. Licence touristique. Certificat de performance énergétique. Assurance responsabilité civile. Licence de première/seconde occupation. Numéro d’enregistrement de location du Registre foncier. Enregistrement des voyageurs. Autorisation de la copropriété. Etc.
Locations de saison. Article 3.2 LAU. La catégorie oubliée.
D’autre part, il existe les locations de 11 jours ou plus qui répondent à une cause temporelle spécifique. Un travailleur saisonnier. Une famille qui loue une maison pour l’été. Un changement professionnel transitoire. Des études. Etc. Ces locations sont régies par l’article 3.2 de la Loi sur les baux urbains (LAU).
Contrairement à la location touristique, cette location ne requiert ni licence touristique ni autorisation de la copropriété. Il est toutefois nécessaire de disposer d’un numéro d’enregistrement de location (si la location est commercialisée via des plateformes en ligne), et de respecter l’enregistrement des voyageurs. Il est également obligatoire de demander une caution au locataire et de la déposer auprès de la Generalitat.
Par ailleurs, il est fortement recommandé que le contrat de location de saison reflète clairement la cause temporelle qui le motive, et, dans la mesure du possible, qu’il en apporte la preuve documentaire. Signer un contrat « de saison » sans préciser le motif de la temporalité (études, travail, vacances, etc.) ouvre la porte à ce que le locataire réclame de rester jusqu’à 5 ans, comme dans une location de résidence habituelle. Malheureusement, ceci est plus fréquent qu’il n’y paraît. Des propriétaires qui pensaient avoir loué pour 6 mois peuvent se retrouver contraints d’accepter le locataire pendant des années.
Interdictions, autorisations et copropriétés. Une confusion qui peut coûter très cher.
C’est ici que surgissent les conflits. De nombreux propriétaires ou administrateurs de biens confondent les types de locations nécessitant une autorisation et ceux qui n’en nécessitent pas. De plus, les majorités requises pour interdire l’une (location touristique) ou l’autre (location de saison) ne sont pas non plus identiques. Cette méconnaissance débouche souvent sur des accords d’assemblée qui ne sont pas valides et qui peuvent ensuite être contestés en justice.
Ces confusions, de plus en plus fréquentes, génèrent de nombreux litiges, des frais d’avocats et des dépens judiciaires qui auraient pu être évités grâce à un bon conseil juridique dès le départ.
Conclusion.
Chez White-Baos Abogados, nous sommes fréquemment confrontés à des conflits liés aux locations et à la copropriété qui auraient pu être évités grâce à un conseil juridique dès le départ. Que vous soyez un propriétaire souhaitant louer un logement, ou une copropriété rencontrant des problèmes avec ce type de location, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un conseil juridique expert sur ce sujet et sur d’autres.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas constituer un conseil juridique ; elle vise simplement à transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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