RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- Un decreto en vigor, pendiente de convalidación.
El Real Decreto-ley 29/2026 ha sido publicado en el BOE y está en vigor desde el 8 de octubre. La Diputación Permanente dispone de 30 días para convalidarlo. Hasta que eso ocurra, sus disposiciones son de aplicación obligatoria para inquilinos y propietarios.
2.- Suspensión de desahucios hasta 2030.
Se prevé suspender los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Las condiciones varían según el demandante. En casos de impagos de alquiler, la Administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar la deuda.
3.- Contratos de alquiler y otras medidas.
Han entrado en vigor multitud de cambios adicionales. Se prevé una prórroga extraordinaria de hasta 2 años. También un límite del 2 % en las actualizaciones y nuevas exigencias para el alquiler de temporada. Además, hay medidas fiscales y sobre compras especulativas. Y también se regula el alquiler por habitaciones y gastos del inquilino.
Las últimas semanas han supuesto un auténtico vaivén legislativo en materia de vivienda. Normativa que se aprueba y posteriormente es derogada. Información contradictoria en los medios de comunicación. Y, en medio de este desconcierto, propietarios e inquilinos. En el artículo de esta semana explicamos las principales novedades de la nueva ley de desahucios aprobada en España.
Real Decreto-ley 29/2026. Medidas urgentes en materia de vivienda.
El nuevo decreto de vivienda introduce cambios importantes en la regulación de alquileres y desahucios. Publicado en el BOE el 7 de octubre, ya ha entrado en vigor y resulta aplicable desde este momento. No obstante, su vigencia queda pendiente de que la Diputación Permanente lo convalide en el plazo legal de 30 días. Mientras se resuelve su convalidación, las medidas aprobadas despliegan plenos efectos jurídicos y afectan tanto a propietarios como a inquilinos.
Desahucios. Posible suspensión hasta 2030 para personas vulnerables.
Por el momento, la nueva ley de desahucios suspende los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. En casos de impagos de renta, la Administración dispondrá de 2 meses para ofrecer una alternativa habitacional o para pagar lo reclamado al propietario. Si la Administración no lo hace, quedará subrogada como deudora. En estos casos, y mientras persista la vulnerabilidad, no procederá el lanzamiento (es decir, el acto físico de desalojar a los ocupantes).
Contratos de alquiler. Prórroga.
A partir de ahora se prevé una prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino puede solicitarla, por anualidades y hasta 2 años siempre que esté al corriente del pago los 8 meses anteriores. No obstante, hay una excepción: no se aplicaría esta prórroga si el arrendador necesita la vivienda para sí o sus familiares cercanos. Lo que deberá comunicar al inquilino, conforme al artículo 9.3 LAU. En principio, que esta cláusula no conste en el contrato no es un obstáculo para su aplicación.
Actualización de la renta y Alquiler de Temporada.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, se aplican límites extraordinarios a la actualización de los alquileres de vivienda habitual. Si la renta ya supera el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, las partes podrán pactar una actualización superior al 2 %. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar ese porcentaje. También se introducen cambios en la regulación del Alquiler de temporada, que trataremos en un próximo artículo.
Otros cambios.
El decreto incluye también muchas otras novedades. Se pone límite a compras especulativas de vivienda. Queda prohibido repercutir al inquilino gastos de gestión y formalización de los contratos de arrendamiento. Se limita la suma de rentas en el alquiler por habitaciones. Se aprueba la posibilidad de establecer recargos de IBI a viviendas turísticas. Hay nuevos incentivos en el IRPF, etc.
Conclusión.
Los cambios introducidos por el nuevo decreto de vivienda son mucho más amplios de lo que permite detallar un breve artículo como este. Además, su aplicación depende en buena medida de las circunstancias concretas de cada caso. El tipo de contrato, la fecha en que se celebró, las condiciones pactadas o las circunstancias de las partes pueden resultar determinantes. En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y arrendamientos. Si tiene dudas sobre cómo le afecta la nueva ley de desahucios, y quiere que estudiemos su caso, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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