RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- L’origine : le Décret Royal 1312/2024.
En décembre 2024, le Gouvernement a approuvé le Décret Royal 1312/2024, qui obligeait tout propriétaire souhaitant annoncer son logement en location de courte durée, sur Airbnb, Booking ou d’autres plateformes similaires, à obtenir au préalable un numéro d’enregistrement de location (NRA) auprès du Registre de la Propriété. Sans ce numéro, la plateforme devait retirer l’annonce.
2.- L’arrêt de la Cour Suprême (mai 2026).
La Chambre du Contentieux Administratif, dans son arrêt n° 620/2026, a partiellement fait droit au recours de la Generalitat Valenciana. La décision annule intégralement l’obligation d’obtenir le numéro d’enregistrement de location, considérant que l’État n’avait pas la compétence pour créer un registre unique national lié au Registre de la Propriété.
3.- Ce que les propriétaires doivent savoir désormais.
L’annulation ne supprime pas toutes les obligations. Les registres régionaux restent en vigueur. En Communauté Valencienne, les locations touristiques doivent continuer à disposer d’une licence touristique. Le non-respect des exigences qui demeurent en vigueur peut entraîner d’importantes sanctions financières.
Quiconque possède un logement en location de vacances en Espagne sait combien il est difficile de suivre le rythme des changements normatifs. Au cours de la dernière décennie, la location touristique et de courte durée est passée d’un secteur pratiquement non réglementé… à un secteur soumis à une charge normative et bureaucratique croissante. Le Numéro d’Enregistrement de Location (NRA ou NRUA) est le dernier exemple de ce va-et-vient. Dans l’article de cette semaine, nous analysons le récent arrêt de la Cour Suprême (qui annule le Registre Unique National) et ce qu’il implique pour les propriétaires.
L’origine : le Décret Royal 1312/2024.
En décembre 2024, le Gouvernement espagnol a approuvé le Décret Royal 1312/2024. Cette norme instaurait une procédure de Registre Unique des Locations de courte durée au niveau national. Tout propriétaire souhaitant annoncer son logement sur des plateformes telles qu’Airbnb, Booking, Expedia ou d’autres similaires… était tenu d’obtenir au préalable un numéro d’enregistrement unique de location auprès du Registre de la Propriété. Sans ce numéro, la plateforme devait retirer l’annonce.
Cette norme s’appuyait sur le Règlement Européen 2024/1028, relatif à la collecte et à l’échange de données concernant les locations de courte durée. Elle instaurait par ailleurs le Guichet Unique Numérique des Locations, dépendant du Ministère du Logement.
La Generalitat Valenciana (GVA) conteste la norme.
La GVA a contesté le Décret Royal devant la Cour Suprême. Son argument principal était clair : l’État n’avait pas de titre de compétence pour créer un Registre Unique National en la matière. Les communautés autonomes disposaient déjà de leurs propres registres touristiques, créés dans l’exercice de leurs compétences exclusives en matière de tourisme et de logement. D’ailleurs, le Conseil d’État lui-même (dans son avis préalable à l’approbation du Décret Royal) avait mis en garde contre cette fragilité de compétence. Malgré cela, la norme fut finalement approuvée.
L’arrêt de la Cour Suprême (mai 2026).
La Chambre du Contentieux Administratif de la Cour Suprême, dans son arrêt n° 620/2026 du 19 mai, a partiellement fait droit au recours. La décision est claire sur l’essentiel : l’État n’a pas la compétence pour réglementer un Registre Unique National des locations lié au Registre de la Propriété. Par conséquent, l’obligation d’obtenir le Numéro d’Enregistrement de Location auprès du Registre de la Propriété est intégralement annulée.
Cependant, le tribunal maintient d’autres aspects. Sont conservés le guichet unique numérique des locations, les obligations de transmission de données par les plateformes en ligne, ainsi que la transmission de données à des fins statistiques.
Et maintenant ?
L’annulation ne signifie pas que les propriétaires de locations de courte durée sont désormais dispensés de toute obligation. Les registres régionaux restent pleinement en vigueur. En Communauté Valencienne, les locations touristiques (10 jours ou moins) doivent continuer à disposer d’une licence touristique. Ce qui disparaît, c’est uniquement l’obligation d’obtenir le Numéro d’Enregistrement Unique imposée par le Décret Royal 1312/2024.
Conclusions.
La location touristique et saisonnière est depuis des années plongée dans un cycle de changements normatifs qui rend difficile pour les propriétaires de rester à jour. La récente annulation du Numéro d’Enregistrement de Location (NRA ou NRUA) n’en est qu’un exemple de plus. Bien qu’il ne soit désormais plus nécessaire d’obtenir ce numéro pour pouvoir louer un logement en modalité touristique ou saisonnière… le reste des exigences demeure en vigueur. Et leur non-respect peut entraîner d’importantes sanctions financières. Chez White & Baos Avocats, nous sommes experts en baux et en droit immobilier. N’hésitez pas à nous contacter.
Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique ; elles ont simplement pour objet de transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
Tel : +34 966 426 185
E-mail : info@white-baos.com
White & Baos 2026 – Tous Droits Réservés.
