RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- Qué es la exención por reinversión.
Permite no tributar en el IRPF por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, siempre que el importe se reinvierta en una nueva vivienda habitual dentro de un plazo de dos años.
2.- Qué ocurre si se compra antes de vender.
El plazo de dos años puede contarse tanto hacia delante como hacia atrás. Es decir, cabría aplicar la exención, aunque la compra de la nueva vivienda sea anterior a la venta de la antigua, incluso si se ha financiado con un préstamo.
3.- Qué exige Hacienda en estos casos.
Según un reciente criterio de la Dirección General de Tributos, no sería necesario que el dinero reinvertido sea literalmente el mismo que el obtenido en la venta. Bastaría con reinvertir un importe equivalente dentro de plazo.
Es habitual que, al cambiar de vivienda habitual, el propietario compre primero su nueva casa y venda después la anterior. En estos casos surge una duda frecuente. ¿Se pierde el derecho a la exención por reinversión si el orden de las operaciones se invierte? En el artículo de esta semana analizamos cómo se aplica esta exención cuando la compra es anterior a la venta. Y qué ha aclarado recientemente la Administración cuando además, se compra con hipoteca.
¿Qué dice la norma?.
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF regula la exención por reinversión en vivienda habitual. En términos sencillos, esta exención permite no tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, siempre que el importe se reinvierta en una nueva vivienda habitual. Según el artículo 41 del Reglamento del IRPF, la reinversión debe realizarse en un plazo de 2 años; que pueden ser tanto posteriores como anteriores a la venta de la vivienda habitual.
Es decir, es perfectamente posible que la nueva vivienda pueda adquirirse antes de vender la anterior. Pero es esencial que ambas operaciones queden dentro de ese plazo de 2 años. Ahora bien, hay una segunda cuestión, más compleja, que también conviene analizar. ¿Qué ocurre si, para comprar antes, ha sido necesario financiarse con un préstamo?
Compraventa con hipoteca. ¿Se puede aplicar la exención?
Este es precisamente el supuesto que se ha analizado en una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0071-26). Un contribuyente compró su nueva vivienda habitual mediante un préstamo hipotecario. Meses después, vendió la que hasta entonces era su vivienda habitual y destinó el importe obtenido a amortizar dicho préstamo. Dado que el dinero de la venta no se destinó directamente a comprar la nueva vivienda (sino a cancelar un préstamo ya existente); la duda era si cabía aplicar la exención.
La respuesta vinculante de la Dirección General de Tributos.
Siguiendo un criterio ya fijado por el Tribunal Económico-Administrativo Central en 2014, la DGT recuerda que el dinero es un bien fungible. Es decir, no es exigible que las cantidades reinvertidas procedan de forma directa y específica de la venta. Basta con reinvertir, dentro del plazo de dos años, un importe equivalente al obtenido en la transmisión. Incluso aunque parte del precio de la nueva vivienda se haya pagado con financiación ajena, ya sea un préstamo hipotecario o personal. Esta interpretación, además, se apoya también en una Sentencia del Tribunal Supremo de 2020.
Así, si el contribuyente reinvierte la totalidad de lo obtenido en la venta, la ganancia patrimonial queda exenta por completo. Si solo reinvierte una parte, la exención sería proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida.
Concepto de vivienda habitual.
Para que se entienda que una vivienda es habitual, la norma exige haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años. Existen excepciones a este plazo. Por ejemplo, cuando el cambio de domicilio se debe a un traslado laboral, un matrimonio, una separación o el fallecimiento del propietario, etc. Aunque conviene analizar caso por caso.
Conclusión.
Este criterio puede resultar especialmente útil para quienes, por razones prácticas, necesitan comprar su nueva vivienda antes de poder vender la anterior. En White-Baos Abogados podemos ayudarle a valorar si su caso concreto cumple los requisitos de la exención por reinversión. No dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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