RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- L’affectation réelle du bien immobilier
Lors de l’achat d’un appartement soumis au régime de la copropriété, le bien reste grevé du paiement des charges communes impayées par le vendeur. Cette responsabilité, prévue par l’article 9.1.e) de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH), est limitée dans le temps : l’exercice en cours ainsi que les trois années précédentes. Il s’agit d’une responsabilité de nature réelle.
2.- Le certificat de dettes et ses formalités
Avant la signature, le vendeur doit fournir un certificat de dettes délivré par le secrétaire de la copropriété et visé par le président. À défaut, le notaire ne peut pas autoriser l’acte . En pratique, toutes les formalités légales ne sont pas toujours respectées.
3.- Les appels de fonds approuvés mais non encore exigibles
Lorsqu’un appel de fonds a été approuvé en assemblée générale avant la vente, mais que les échéances n’ont pas encore été émises, c’est l’acheteur qui devra les régler. Il s’agit d’un point sensible qu’il convient de négocier expressément avant la signature, en fonction de la situation particulière de chaque copropriété.
L’acquisition d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété implique certaines obligations qui ne sont pas toujours évidentes au premier abord. Parmi elles figurent les dettes que le vendeur pourrait avoir envers la copropriété. Dans l’article semaine, nous analysons tout ce qu’il faut savoir sur l’achat immobilier et les dettes de copropriété : ce que prévoit la loi, le rôle du certificat de dettes et le traitement des appels de fonds approuvés avant la signature.
Que dit la loi ? L’affectation réelle du bien immobilier
La Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) régit cette matière à son article 9.1.e). Cette disposition établit une « affectation réelle » du bien immobilier. Autrement dit, le bien lui-même répond des dettes envers la copropriété générées par les propriétaires précédents, même si l’acquéreur n’en est pas personnellement responsable.
La loi fixe toutefois une limite temporelle claire. Le bien n’est affecté qu’aux dettes correspondant à l’exercice en cours au moment de l’achat ainsi qu’aux trois années précédentes. Les dettes plus anciennes ne peuvent être réclamées qu’à l’ancien propriétaire, en tant que débiteur personnel.
Le certificat de dettes : qui le délivre et quelles formalités doivent être respectées ?
Afin de protéger l’acheteur, la LPH exige qu’au moment de la signature de l’acte avant le notaire, le vendeur justifie de sa situation vis-à-vis de la copropriété. Comment ? Au moyen d’un certificat de dettes. Sans ce document, le notaire ne peut pas autoriser l’acte de vente, sauf si l’acquéreur renonce expressément à cette exigence.
Le certificat doit être établi par le secrétaire de la copropriété et porter le visa du président. Tous deux engagent leur responsabilité en cas de faute ou de négligence concernant l’exactitude des informations fournies ou les préjudices causés par un retard dans sa délivrance.
Dans la pratique, ces formalités ne sont pas toujours respectées. Il est relativement fréquent que le certificat soit remis au notaire sans que la signature du secrétaire soit dûment légalisée, sans le visa exprès du président ou avec d’autres irrégularités. Notre conseil est de vérifier que le document respecte toutes les exigences légales avant de signer.
Les appels de fonds approuvés mais non encore exigibles : un point délicat
L’une des questions les plus controversées en matière d’achat immobilier et de dettes de copropriété concerne les appels de fonds extraordinaires. L’article 17.11 de la LPH prévoit que ces dépenses incombent au propriétaire au moment où elles deviennent exigibles, c’est-à-dire lorsque l’appel de fonds est effectivement mis en recouvrement.
Cette règle a une conséquence importante qu’il convient de bien connaître. Si, au moment de la signature, un appel de fonds a déjà été approuvé en assemblée générale mais que les échéances n’ont pas encore été émises, celles-ci seront à la charge de l’acheteur dès qu’il deviendra propriétaire.
Toutefois, rien n’empêche l’acheteur et le vendeur de convenir librement d’une autre répartition dans leur contrat privé. Par exemple, l’acheteur peut retenir sur le prix de vente le montant correspondant à l’appel de fonds approuvé, ou le vendeur peut accepter d’en supporter le coût. L’essentiel est que cet accord soit expressément prévu par écrit avant la signature.
C’est pourquoi il est indispensable de bénéficier d’un conseil juridique spécialisé lors de la signature d’un contrat de vente immobilière, afin de protéger efficacement ses droits et ses intérêts en tant qu’acquéreur. Il convient de vérifier non seulement les dettes déjà exigibles, mais également les appels de fonds /dépenses approuvés et encore en attente d’exécution.
Conclusion
Chez White-Baos Avocats, nous sommes spécialisés en droit immobilier. Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier en toute sécurité, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous aiderons à identifier les risques potentiels et à protéger vos intérêts.
Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique et ont uniquement pour objet de diffuser des informations générales sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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