Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Rechtsgeschäft mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen für Käufer und Verkäufer. Dennoch unterzeichnen viele Menschen in Spanien immer noch private Kaufverträge, ohne vorher einen Anwalt zu konsultieren. In diesem Artikel erklären wir, warum es unerlässlich ist, den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Der Irrglaube, dass ein Immobilienmakler den Anwalt ersetzt.
Immobilienmakler können bei jedem Kauf oder Verkauf eine wichtige Rolle spielen. Sie helfen dem Verkäufer, die Immobilie attraktiv zu präsentieren. Sie erstellen Videos und Fotos. Sie organisieren Besichtigungen usw. Kurz gesagt: Sie sind oft entscheidend um Käufer und Verkäufer in Verbindung zu bringen. Viele Makler erfüllen diese Aufgabe mit großer Sorgfalt und Professionalität.
Wir dürfen jedoch nicht vergessen, dass die Aufgabe eines Immobilienmaklers nicht darin besteht, Rechtsberatung zu leisten. Selbst wenn Käufer und Verkäufer dasselbe Ziel – den Abschluss der Transaktion – verfolgen, stehen ihre Interessen naturgemäß im Widerspruch zueinander. Aus diesem Grund kann ein Immobilienmakler niemals beide Seiten gleichzeitig beraten, ohne in einen klaren Interessenkonflikt zu geraten.
Der Kaufvertrag: Der große vergessene Schritt.
Die Vertragsunterzeichnung wird oft als reine Formalität behandelt. Nichts ist weiter von der Realität entfert. Unabhängig davon, ob sie als „Reservierung“, „Anzahlungsvereinbarung“ oder „Kaufoption“ bezeichnet werden, entstehen durch diese Dokumente unmittelbare und konkrete rechtliche Verpflichtungen für beide Parteien.
Ausserdem ist die Verwendung von Standardvertragsvorlagen weit verbreitet, die die spezifischen Umstände der Immobilie oder der Parteien nicht berücksichtigen. Der Kauf eines Einfamilienhauses und einer Wohnung sind nicht dasselbe. Ebenso ob sich das Grundstück auf rustikalem oder auf städtischem Land befindet. Ob der Käufer ein Darlehen benötigt oder nicht. Ob die im Grundbuch und im Kataster eingetragenen Daten der Wirklichkeit entsprechen oder nicht. Jeder Vertrag hat seine eigenen Besonderheiten und ein schlecht formulierter Vertrag kann die Interessen der Parteien ungeschützt lassen.
Die tatsächlichen Auswirkungen eines Kaufvertrags ohne die Prüfung eines Rechtsanwalts mit Erfahrung im Immobilienrecht.
Hier einige Beispiele aus der alltäglichen Praxis unserer Kanzlei:
– Ein Verkäufer unterzeichnet einen Vertrag in dem er sich verpflichtet die Immobilie mit einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung zu übergeben, ohne zu wissen, dass die Klärgrube nicht den Vorschriften entspricht. Das Rathaus verweigert die Genehmigung und verlangt vom Verkäufer entweder den Anschluss an die Kanalisation oder die Klärgrube zu wechseln (beides mit einem potenziellen von mehreren zehntausend Euro).
Ein Käufer unterzeichnet den Vertrag, ohne ihn von der Beschaffung von Finanzierung abhängig zu machen.
Die Bank verweigert anschließend das Hypothekendarlehen.
Je nach Vertragsbedingungen kann der Käufer die Anzahlung verlieren oder der Verkäufer zur Rückzahlung der verdoppelten Summe gezwungen werden.
Fazit:
Die Prüfung des Kaufvertrags durch einen Anwalt ist unerlässlich. Viele Mandanten stoßen nach der Unterzeichnung einer Reservierung, eines Anzahlungs- oder Kaufvertrags auf vermeidbare Probleme und wenden sich dann an unsere Kanzlei. Mit einer guten Rechtsberatung im Vorfeld hätten die meisten dieser Probleme leicht vermieden werden können. Wenn Sie planen, eine Immobilie in Spanien zu kaufen oder zu verkaufen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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