Mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde und der gleichzeitigen Zahlung des vereinbarten Preises vor einem Notar findet der Erwerb einer Immobilie gewöhnlich seinen Abschluss. Dies muss jedoch nicht immer so sein. Im Artikel dieser Woche analysieren wir die auflösende Bedingung. Regelung. Hauptmerkmale. Und wie sie eine ausgezeichnete Alternative zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie in Spanien darstellen kann.
Der An- und Verkauf von Immobilien im spanischem Recht.
Artikel 1445 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches definiert einen Kaufvertrag als ein Rechtsgeschäft, in dem sich eine Person „verpflichtet, eine bestimmte Sache zu übergeben und eine andere einen bestimmten Preis dafür zu zahlen“. Verfügt der Käufer nicht über die nötigen Mittel, greift man üblicherweise auf Finanzierungsformen wie ein Hypothekendarlehen zurück. Was geschieht jedoch, wenn es nicht möglich ist, ein Hypothekendarlehen aufzunehmen? Gibt es eine Alternative?
Die auflösende Bedingung im spanischen Rechtssystem.
Die auflösende Bedingung ist in Artikel 11 des Hypothekengesetzes, Art. 59 seiner Verordnung und in Art. 1504 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.
Die auflönsende Bedingung hat zwei Hauptfunktionen:
– Zum einen soll sie dem Käufer ermöglichen, den Besitz und das Eigentum einer Immobilie zu erwerben, obwohl er zu diesem Zeitpunkt nicht über die notwendigen Mittel verfügt, um den Preis zu zahlen.
– Zum anderen soll sie eine Garantie für den Verkäufer darstellen, der den Verkauf abbrechen und die verkaufte Immobilie zurücknehmen kann, wenn der Käufer den vereinbarten Preis nicht innerhalb der von beiden Parteien vereinbarten Frist vollständig bezahlt.
Die Eintragung im Grundbuchamt. Eine echte Garantie.
Damit die auflösunsende Bedingung eine „echte“ Garantie darstellt (d. h. damit sie an die Immobilie gebunden ist), muss sie im Grundbuchamt eingetragen sein. Andernfalls würde der Käufer für die aufgeschobene Zahlung nur mit seinem eigenen Vermögen haften. Darüber hinaus wird mit der Eintragung volle Wirksamkeit gegenüber Dritten erlangt und der Vorrang vor anderen Belastungen oder Pfändungsrechten usw. Daher ist es äußerst ratsam, den Verkauf an die Eintragung der auflösenden Bedingung in das Grundbuch zu binden.
Was geschieht, wenn der Käufer der eingegangenen Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt?
Kommt der Käufer seiner Verpflichtung nicht nach, nimmt der Verkäufer die Immobilie zurück. In der Regel verliert der Käufer den gesamten bis zu diesem Zeitpunkt an den Verkäufer gezahlten Betrag. Es besteht auch die Möglichkeit, eine Vertragsstrafe für den dem Verkäufer entstandenen Schaden festzusetzen. Um das Geschäft rechtswirksam aufzulösen, muss der Verkäufer die Zahlung notariell oder gerichtlich einfordern.
Und wenn der Käufer die Vereinbarung erfüllt? Wie wird die auflösende Bedingung aufgehoben?
Sobald der Käufer den vollen Preis bezahlt hat, empfiehlt es sich, die auflösende Bedingung aufzuheben, um die Immobilie von der Belastung zu befreien. Beide Parteien (Käufer und Verkäufer) erklären vor einem Notar, dass der/die aufgeschobene/n Betrag/Beträge bezahlt wurde/n. Diese Urkunde wird mit der Steuer für dokumentierte Rechtsgeschäfte AJD besteuert (in der Automomen Gemeinschaft Valencia sind es 1,5 %).
Dieser Aufwand lässt sich vermeiden. Vereinbaren Sie, dass die auflösende Bedingung nach Verstreichen einer bestimmten Frist nach Ablauf der Zahlungsverpflichtung aufgehoben wird. Auf jeden Fall wäre es ab Januar 2022 möglich, die auflösende Bedingung aufzuheben, wenn seit Ablauf der Zahlungsfrist mehr als 6 Jahre vergangen sind.
Schlussfolgerungen.
White Baos Anwälte sind Experten im Immobilienrecht. Seit mehr als 20 Jahren beraten wir unsere Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien. Wenn Sie mehr über die auflösende Bedingung usw. wissen möchten, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und bieten Ihnen kompetente Rechtsberatung zu diesem Thema.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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