RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Qui peut réclamer le logement.
Tant que l’acte notarié d’acceptation et d’attribution de la succession (escritura de aceptación y adjudicación de herencia) n’est pas signé, les héritiers forment une communauté héréditaire (comunidad hereditaria). Leurs droits portent sur l’ensemble de la succession, et non sur des biens déterminés. Dans ces cas, certains héritiers peuvent agir contre le squatteur (okupa), au bénéfice des autres.
2.- Quand y a-t-il occupation en précaire (precario).
Il y a occupation en précaire (precario) lorsqu’une personne occupe un logement sans disposer d’un titre valable pour cela et sans payer de loyer (avec ou sans le consentement du propriétaire). Si l’occupant disposait d’un titre (contrat de bail, etc.), l’analyse serait différente. Il convient toujours d’étudier chaque cas.
3.- Conditions préalables avant d’agir en justice.
Il est nécessaire de tenter une négociation préalable (MASC). D’indiquer si le logement est la résidence habituelle de l’occupant. Et si le demandeur est considéré comme « grand détenteur » (gran tenedor). À défaut, la demande pourrait ne pas être admise. Il faut également justifier de la qualité d’héritiers et de la titularité (avec des documents apostillés et traduits, le cas échéant).
Hériter d’un logement est généralement une bonne nouvelle, mais selon les circonstances concrètes de chaque cas… ce n’est pas toujours simple. Parfois, après le décès du propriétaire, la maison se retrouve occupée par quelqu’un sans aucun titre. Il peut s’agir de quelqu’un qui y vivait déjà (un partenaire, un ami ou un membre de la famille). Ou de quelqu’un qui y est entré ensuite, sans autorisation. Lorsqu’on hérite d’un logement occupé, une question fréquente se pose : tous les héritiers doivent-ils agir en justice, même si l’attribution n’a pas encore été signée ? Dans l’article de cette semaine, nous analysons comment se présente cette situation.
À qui appartient la maison tant qu’il n’y a pas d’attribution ?
En principe, les héritiers acquièrent leurs droits dès le moment du décès. Et non à partir de l’attribution. C’est ce qu’établit l’article 661 du Code civil espagnol (Código Civil), lorsqu’il dispose : « Les héritiers succèdent au défunt par le seul fait de sa mort dans tous ses droits et obligations. »
Toutefois, tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers ne sont pas propriétaires de biens déterminés. Leurs droits portent au contraire sur l’ensemble de la succession. C’est ce que l’on appelle la « communauté héréditaire » (comunidad hereditaria). Quelles conséquences cela a-t-il au moment d’engager une procédure d’expulsion contre l’occupant ?
Expulsion pour occupation en précaire (desahucio por precario). Est-il possible que seuls certains héritiers introduisent la demande ?
La Cour suprême (Tribunal Supremo) admet depuis 2010 l’action d’expulsion pour occupation en précaire exercée au bénéfice de la communauté héréditaire. Autrement dit, il est possible qu’un seul des héritiers introduise une demande contre l’occupant, au bénéfice de tous les autres. C’est ce que rappelle, entre autres, le récent arrêt de la Cour suprême (STS) 1053/2025, du 1er juillet. Étant donné que l’action en justice ne vise pas à attribuer la maison à qui que ce soit, mais simplement à récupérer la possession, il est possible qu’un seul des héritiers l’engage. Dans ces cas, la réclamation serait faite au bénéfice de tous (y compris les héritiers qui n’agissent pas en justice).
Une expulsion pour occupation en précaire a lieu lorsqu’un logement d’autrui est occupé sans payer de loyer et, en général, sans aucun titre qui le justifie. La jurisprudence l’a appliquée non seulement aux cas où un logement est occupé sans autorisation. Mais aussi aux cas où une personne vit dans une maison cédée gratuitement par son propriétaire.
Conditions préalables pour introduire une demande d’expulsion.
La loi exige plusieurs étapes préalables pour procéder à une expulsion d’un logement occupé. Sans elles, la demande pourrait ne pas être admise.
.- Une négociation ou une médiation préalable avec l’occupant doit être tentée (Loi 1/2025).
.- Il est nécessaire d’indiquer si le logement est la résidence habituelle de l’occupant.
.- Il faut également vérifier si le demandeur est un grand détenteur (gran tenedor) ou non (au moyen d’un certificat du Registre de la Propriété).
De même, les demandeurs doivent justifier de leur qualité d’héritiers et de la titularité du logement. Il faudra donc obtenir et produire le certificat de décès (apostillé et traduit, s’il est étranger). Le certificat des dernières volontés (Certificado de Últimas Voluntades). Des informations à jour du Registre de la Propriété sur le logement. Etc.
Conclusion.
Un logement occupé est un problème plus fréquent qu’il n’y paraît. Cependant, lorsqu’une succession est en jeu, selon le cas, il n’est pas toujours nécessaire que tous les héritiers agissent conjointement. Et il est possible qu’un seul d’entre eux le fasse, au bénéfice des autres. Chez White Baos Abogados, nous sommes experts en successions et en litiges immobiliers. Si vous vous trouvez dans une situation similaire, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil juridique expert.
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Carlos Baos (Avocat)
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