RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Payer directement le vendeur. Un risque qu’il convient de connaître.
En Espagne, il est courant de verser 10 % du prix d’un logement, ou une réservation plus modeste, directement au vendeur ou à l’agence immobilière. Contrairement à ce qui se passe dans d’autres pays européens (Royaume-Uni, Allemagne, France, etc.), cet argent n’est pas toujours protégé jusqu’à la signature définitive.
2.- Tout document signé engendre des obligations.
On entend souvent dire qu’il n’y a aucun risque à signer une réservation et à verser une petite somme pour retirer le bien du marché. Peu importe le nom donné à ce document (réservation, arrhes, etc.) : signer un document et verser une somme peut engager les deux parties bien plus qu’on ne le croit.
3.- Notre recommandation.
Avant de verser la moindre somme, il convient de procéder aux vérifications juridiques minimales et, dans la mesure du possible, de subordonner le paiement au résultat satisfaisant de ces vérifications. Vous éviterez ainsi des problèmes par la suite.
C’est une situation fréquente. Vous trouvez un logement qui vous intéresse, et l’agence immobilière, ou le vendeur lui-même, vous demande de verser une somme pour « sécuriser » l’opération. Il s’agit parfois d’une réservation de 1 000 € ou 3 000 €, « simplement pour retirer le bien du marché ». D’autres fois, on vous demande directement de payer 10 % du prix de vente à la signature de la réservation ou du contrat d’arrhes. On entend souvent dire qu’« il ne se passe rien » si vous changez finalement d’avis. Dans l’article de cette semaine, nous expliquons pourquoi il convient d’accueillir cette affirmation avec prudence.
Le paiement à la signature du contrat de réservation ou d’arrhes.
Dans les autres pays européens, le fonctionnement est différent. Au Royaume-Uni, par exemple, l’acompte est généralement conservé par l’avocat du vendeur, qui ne peut le débloquer qu’une fois l’opération finalisée. En France, le notaire joue un rôle plus important dans les ventes. En règle générale, l’acheteur verse le dépôt de garantie sur un compte séquestre, le plus souvent celui du notaire, et dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut renoncer à l’opération sans perdre cette somme. Et en Allemagne, la protection prend une autre forme : jusqu’à la signature devant notaire, l’engagement n’est pas considéré comme contraignant. Tout cela contraste fortement avec la pratique habituelle en Espagne où, comme nous l’avons souligné, réservations et contrats d’arrhes sont souvent signés avec trop de légèreté, sans connaître les conséquences juridiques qui peuvent en découler.
Tout document signé engendre des obligations.
Il faut garder à l’esprit qu’un document signé par les deux parties, qu’on l’appelle réservation ou contrat d’arrhes, qui mentionne le prix de vente, la description du bien et une date limite pour signer chez le notaire, engendre de véritables obligations pour les deux parties. Autrement dit, même si vous, en tant qu’acheteur, changez d’avis, faites marche arrière et acceptez de perdre la somme versée, il est possible que vous ne puissiez pas vous libérer du contrat sans autres conséquences.
Selon la rédaction du document (et le type d’arrhes prévu), le vendeur pourrait exiger de vous l’exécution du contrat. En d’autres termes, il pourrait vouloir vous obliger à acheter le logement et refuser une compensation financière. C’est pourquoi signer un document sans l’avoir fait relire au préalable par un avocat constitue une grave erreur. Vous devez savoir exactement ce que vous acceptez, aussi simple que le document puisse paraître à première vue.
Quand est-il sûr de payer 10 % du prix de vente ? Notre recommandation.
Chez White-Baos Abogados, nous recommandons de ne verser aucune somme avant d’avoir effectué, au minimum, les vérifications juridiques essentielles. Certaines de ces vérifications ne sont pas immédiates et peuvent prendre du temps. Il est donc important de subordonner expressément l’opération à leur résultat satisfaisant. Il est également essentiel de vérifier le titulaire du compte sur lequel le paiement sera effectué. Méfiez-vous de quiconque insiste sur le fait qu’« il ne se passe rien » si l’on signe et paie au plus vite. La prudence et un conseil préalable sont essentiels pour éviter les problèmes.
Conclusion.
Payer 10 % du prix de vente (ou toute autre somme à titre de réservation) peut engendrer de véritables obligations juridiques et, si l’opération n’est pas menée avec soin, faire courir un risque réel à votre argent. Un conseil adapté avant la signature peut vous éviter des désagréments difficiles à résoudre par la suite. Chez White-Baos Abogados, nous pouvons examiner votre contrat avant sa signature, afin que vous sachiez exactement à quoi vous vous engagez. N’hésitez pas à nous contacter.
Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique ; elles ont pour seul objectif de transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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