RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- La résolution du contrat de vente et l’article 1504 du Code civil. Dans les ventes immobilières, la résolution du contrat ne se produit pas de façon automatique. L’article 1504 du Code civil exige que la partie venderesse, si elle considère que l’acheteur a manqué à ses obligations, notifie de façon authentique sa volonté de résoudre le contrat avant de saisir les tribunaux. Sans cette étape préalable, la réclamation peut être dépourvue de fondement.
2.- Le cas concret : réclamation économique sans résolution préalable du contrat. Un vendeur a réclamé judiciairement à notre client la compensation convenue dans le contrat d’arrhes (19.500€) sans avoir résolu formellement la vente. Ni par voie de sommation notariée, ni par aucun autre moyen authentique. Cette omission a été déterminante pour l’issue du litige.
3.- Le jugement : dissentiment mutuel et condamnation aux dépens du vendeur. Le tribunal a rejeté intégralement la demande. Aucune des parties n’avait agi formellement pour résoudre ou exiger l’exécution du contrat. La magistrate, appliquant la doctrine du « dissentiment mutuel », a rejeté la demande contre nos clients et a condamné la partie demanderesse aux dépens.
Lorsqu’une vente immobilière n’aboutit pas, il est fréquent que des réclamations économiques surgissent entre les parties. Qui a manqué à ses obligations ? Qu’advient-il des sommes versées par l’acheteur ? La résolution du contrat de vente est soumise à des exigences légales précises qui doivent être satisfaites avant de saisir les tribunaux. Dans l’article de cette semaine, nous analysons un cas de succès judiciaire récent dans lequel notre cabinet a obtenu un jugement favorable pour un client confronté à une réclamation judiciaire de 19.500€. Vous pouvez lire le jugement complet en cliquant ICI .
La particularité de l’article 1504 du Code civil.
Dans les ventes immobilières, le manquement de l’une des parties ne résout pas le contrat de façon automatique. Comme nous l’avons expliqué dans de précédents articles, le Code civil établit un mécanisme spécifique pour la résolution. Le vendeur doit sommer l’acheteur de façon authentique — habituellement par voie de sommation notariée — en lui communiquant sa volonté de résoudre le contrat. Ce n’est qu’après cette sommation, et si l’acheteur ne s’exécute pas, que la voie judiciaire s’ouvre pour demander la résolution ou sa confirmation, et réclamer la compensation convenue.
Art. 1504 C.C. « Dans la vente de biens immeubles, même s’il a été stipulé que, faute de paiement du prix dans le délai convenu, la résolution du contrat aura lieu de plein droit, l’acheteur pourra payer, même après l’expiration du délai, tant qu’il n’aura pas été mis en demeure judiciairement ou par acte notarié. »
Cette étape préalable n’est pas une simple formalité. C’est une exigence légale dont l’omission, comme nous le verrons ci-après, peut se révéler déterminante lors du procès.
Le cas concret. Réclamation de 19.500€. Arrhes pénitentielles.
Notre client a signé un contrat privé de vente d’un logement, avec des arrhes pénitentielles de 19.500€, déposées sur le compte bancaire de l’étude notariale. Par la suite, des divergences sont apparues entre les parties quant à l’état du bien. Sa situation urbanistique. L’absence de cédula de habitabilidad (certificat d’habitabilité). Des vices de construction. Etc. Finalement, l’acte n’a jamais été formalisé et l’étude notariale a restitué à nos clients la somme qu’ils avaient versée.
La partie venderesse, sans avoir résolu formellement le contrat ni sommé notre client de façon authentique d’exécuter ses obligations conformément à l’article 1504 du CC, a réclamé judiciairement la compensation économique de 19.500€.
Le jugement.
La magistrate a constaté qu’aucune des parties n’avait agi formellement pour résoudre le contrat. Le vendeur n’avait adressé aucune sommation conformément à l’article 1504 CC, ni sollicité la résolution du contrat par aucun autre moyen. L’acheteur, de son côté, s’était limité à récupérer l’argent déposé chez le notaire sans exercer aucune action pour manquement du vendeur. Tous deux, en définitive, avaient abandonné l’opération de fait. L’un, en récupérant l’argent sans plus. L’autre, en vendant le bien à des tiers, quelques mois plus tard.
La juge a conclu qu’il n’y avait pas lieu d’attribuer l’échec de l’opération exclusivement à l’une des parties. Et, appliquant la doctrine du « dissentiment mutuel », elle a rejeté intégralement la demande et condamné la partie demanderesse aux dépens.
Conclusion.
La résolution du contrat de vente n’est pas automatique. En cas de manquement contractuel, la forme de la réclamation (l’exécution ou, le cas échéant, la résolution et la compensation) est essentielle. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit immobilier et en réclamations judiciaires. Si vous êtes en train d’acheter ou de vendre un bien immobilier, et qu’un conflit est survenu avec l’autre partie, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert sur la question.
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Carlos Baos (Avocat) White & Baos. Tél : +34 966 426 185 E-mail : info@white-baos.com White & Baos 2026 – Tous droits réservés.
