Vente de biens en Espagne

ANNÉE 2010

 

En premier lieu, signaler que malgré toute la mauvaise presse qu’ont les achats-ventes immobiliers dans certains médias tant espagnols qu’étrangers, la vérité est que le système espagnol est très sûr, à condition d’obtenir l’assistance juridique opportune et de faire les vérifications pertinentes, il n’y a pas de raison pour qu’il y ait de problème dans l’achat d’un bien immeuble.

 Nous vous indiquons ci-dessous de façon résumée les étapes à suivre :

 

1.- Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acheter, vous devrez tenir compte du fait que :

 1.-A : VOUS AVEZ BESOIN D’UN «NIE» : si vous n’êtes pas espagnol et n’avez pas un Document National d’Identité («DNI») vous devrez obtenir un «NIE» (Numéro d’Identification Etrangers), nécessaire pour le paiement d’impôts en Espagne et sans lequel vous ne pourrez pas faire l’acte notarié d’achat-vente à la fin du processus d’achat.

Vous pouvez demander votre NIE en personne au commissariat de la Police Nationale correspondante, mais tenez compte du fait que notre cabinet peut le demander en votre nom.

1.-B : VOUS AUREZ BESOIN D’UN COMPTE COURANT EN Espagne : il est important de tenir compte des commissions si vous devez envoyer de l’argent de votre pays, et vérifier les autres conditions que la banque vous propose. Le compte est nécessaire pour faire prélever les factures de la maison (eau, électricité, etc.), paiement des impôts, etc.

 

2.- Il est très conseillé d’avoir recours aux services d’un avocat en Espagne.

Il est conseillé d’avoir recours aux services d’un avocat indépendant qui parle votre langue et soit capable de vous expliquer le processus. Il est très important que l’avocat soit indépendant de l’agent et du promoteur, pour que les intérêts à défendre soient clairs et différents. N’oubliez pas de demander à la personne qui vous conseille son numéro d’inscription à l’ordre des avocats correspondant et assurez-vous que vous n’utilisez pas des conseillers qui ne soient pas des avocats inscrits, soumis aux règles de l’ordre des avocats, avec contrat de responsabilité professionnelle etc. Hélas il y a beaucoup d’exercice illégal dans cette profession de la part de personnes qui ne sont pas réellement qualifiées ni formées, avec le risque que cela comporte.

 

3.- PRINCIPALES VÉRIFICATIONS LÉGALES À RÉALISER :

 3.1 Registre de la Propriété : vous devez vérifier auprès de votre avocat que la propriété telle qu’elle est dans la réalité (surface construite, étendue du terrain) est inscrite correctement et au nom des vendeurs, sans charges et taxes d’enregistrement, ce qui vous donnera la protection du registre en bonne et due forme. Dans le cas où il y aurait un problème, votre avocat devra vous confirmer s’il peut être résolu au moyen de l’Agrandissement de Nouvelle Construction, Acte de Notoriété, etc.

3.2 Vérifications à la Mairie : vous devez vérifier auprès de votre avocat s’il existe à la mairie une procédure d’infraction contre la propriété et si elle respecte la réglementation urbanistique de la région où vous vous trouvez (si elle est sur un sol urbain, constructible ou non constructible, les paramètres urbanistiques : zone de parcelle minimum, pourcentage de construction, distance de la construction aux limites, etc.). Vous devez également vérifier si la propriété est susceptible d’obtenir un permis de seconde occupation après l’achat-vente. Sur ce point nous rappelons que vous devez demander au vendeur la remise du certificat d’habitabilité précédent.

De même il faudra vérifier auprès du vendeur ou dans son cas la Mairie même ou l’organisme qui gère les impôts locaux (comme le cas de «SUMA»), que tout est à jour pour l’ «I.B.I.» (Impuesto de Bienes Inmuebles de naturaleza urbana : Impôts fonciers) et la taxe de ramassage des déchets solides («Basura» = Ordures).

3.3.-  Vérifications au Cadastre : vous devez vérifier auprès de votre avocat si au cadastre la propriété est cadastrée correctement, et si ce n’est pas le cas, les inexactitudes devront être corrigées au moyen de la présentation des modèles 902 ou correspondants.

3.4 Copropriété : si la propriété fait partie d’une copropriété vous devrez vérifier qu’il n’existe pas de quotes-parts forfaitaires ni de dettes en cours et il convient de vérifier également auprès du président ou de l’administrateur de la copropriété s’il s’agit d’une copropriété problématique. Il est également intéressant avant même de se décider pour l’achat de l’immeuble de savoir à combien s’élèvent les frais de copropriété, pour se faire une idée des coûts annuels d’entretien de la propriété, vous devriez aussi connaître le contenu des statuts et autres règles internes de la copropriété.

3.5 Vérifications auprès des compagnies de distribution : (électricité, eau, etc.) vous devez vérifier que le logement possède des contrats de distribution indéfinis et définitifs et qu’il n’y a pas de dettes en cours ou aucune autre circonstance qui puisse mettre en danger la distribution de l’électricité ou de l’eau après l’achat.

 

4.-AUTRES CHOSES À TENIR EN COMPTE :

4.1.- Evaluation et/ou rapport d’architecte.

Dans certains cas pour s’assurer de la bonne situation constructive de la propriété à acheter ou même de sa valeur de marché, il peut être conseillé d’utiliser les services d’un architecte, expert en la matière, pour qu’il fasse un rapport constructif et structurel de la propriété, ou une évaluation.

 

4.2.- Impôts sur le Revenu des Non Résidents.

Rappelez-vous que comme nous l’avons déjà dit dans d’autres articles, si vous n’êtes pas résident en Espagne, pour le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier ou d’une partie, vous devrez présenter la déclaration d’Impôt sur le Revenu des Non Résidents correspondante, notre cabinet vous propose également ce service.

 

4.3.- Testament ESPAGNOL.

Dès que vous possédez n’importe quel bien en Espagne (comptes bancaires, voiture et évidemment une propriété ou une partie) il est plus que conseillé de faire un testament espagnol, qui possède de nombreux avantages et peut vous faire économiser des milliers d’euros dans les démarches de votre héritage, consultez-nous pour vous conseiller à ce sujet.

Si c’est votre cas ou celui de quelqu’un que vous connaissez et avez besoin d’assistance juridique, n’hésitez pas à nous contacter.

 

5.-ACHAT-VENTE DE LOCAL COMMERCIAL.

Lorsque nous achetons une propriété en Espagne pour le développement d’une activité professionnelle, comme c’est par exemple votre cas, un restaurant, ou un hôtel, bureau professionnel, etc., il faut faire une série de vérifications qui n’ont pas été énumérées précédemment, telle que l’existence d’un permis d’activité et les conditions légales pour la passer au nouveau titulaire, etc. 

Un des éléments les plus importants dont nous devons tenir compte est l’impôt à payer : TVA ou «TPO» (Transmisiones Patrimoniales Onerosas : Transferts Patrimoniaux Onéreux). Dans ce cabinet nous n’évaluons pas d’autres impôts qui peuvent se produire tels que les Actes Juridiques Documentés, etc.

Ainsi, ce transfert et achat du bien immobilier, peut être soumis à l’impôt de Transferts Patrimoniaux Onéreux TPO (ITP-AJD) de 8% (dans la région de la Communauté Valencienne) ; ou à la TVA, normalement de 21%. Bien qu’en apparence nous pourrions penser que c’est mieux de payer 8%, ce n’est pas le cas, car la TVA, nous pourrons la récupérer donc ce n’est pas une dépense proprement dite.

Ainsi, dans la plupart des cas il sera plus avantageux d’acheter un bien immobilier pour le développement de notre activité soumis à la TVA, et non au TPO.

 

Si vous achetiez le restaurant du promoteur (premier transfert) cet achat serait soumis à la TVA.

Dans les cas où l’on achète d’occasion au propriétaire actuel. Selon la Loi de la TVA (Loi 37/1992), ces seconds et postérieurs transferts de biens immobiliers sont exempts de TVA et doivent payer pour l’impôt de TPO (ITP-AJD). Mais la propre loi prévoit la possibilité pour le contribuable de renoncer à cette exonération de la TVA et d’opter pour le paiement de la TVA au lieu du TPO. Pour que cette renonciation soit effective et valable, et par conséquent que la TVA soit payée, il existe une série de conditions à respecter, qui sont essentiellement celles-ci :

1.- L’acheteur et le vendeur doivent être des contribuables de TVA qui agissent dans l’exercice de leurs activités. Dans votre cas, vous devez vous y consacrer professionnellement et acheter le bien immobilier pour votre activité d’hôtellerie. Vous ne pourriez pas soumettre l’opération à la TVA si vous étiez en train d’acheter une maison pour vivre dedans, puisque vous ne le feriez pas dans l’exercice de votre activité.

2.- De plus, en tant qu’acheteur, vous devez avoir droit à la déduction totale de la TVA payée. Cela n’arrive pas, par exemple, lorsqu’une personne exerce une activité exempte de la TVA, dans ce cas vous n’auriez pas droit à la déduction de la TVA.

3.- La renonciation à l’exonération de TVA et par conséquent à y être soumis, doit être communiquée en faisant foi au préalable ou simultanément à la remise du bien.

Nous conseillons que cette renonciation et le respect des conditions indiquées soient consignées dans l’acte notarié d’achat-vente même afin d’éviter des problèmes et respecter les formalités exigées par les règles.

De même, vous signaler que les propriétaires bailleurs habituels de biens immobiliers, qui développent ladite activité de façon professionnelle, peuvent être considérés comme des contribuables de la TVA et par conséquent ils pourraient bénéficier de l’économie fiscale signalé et opter pour le paiement de cet impôt au lieu du TPO. 

Ainsi, en raison de tout ce qui a été exposé, avant d’acheter un bien immobilier pour votre activité professionnelle ou même pour le consacrer exclusivement à la location, vous devez consulter votre avocat concernant la façon la plus adéquate de le faire, car être soumis à un impôt ou l’autre, peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros.

 

6.- IMPÔTS LIÉS À LA VENTE ET À L’ACHAT DE LOGEMENTS.

 

L’achat d’un logement engendre une série d’impôt d’un côté :

 

1.- Dans le cas de seconds et postérieurs transferts en général l’acheteur paiera l’impôt de Transferts Patrimoniaux Onéreux de 8% (dans la région de la Communauté Valencienne).

2.- Dans le cas de premiers transferts, en général, pour les achats de propriétés neuves effectués directement aux promoteurs, les acheteurs paieront la TVA actuellement à 10% plus les Actes Juridiques Documentés à 1,20% dans la Communauté Valencienne. * Tout cela sans tenir compte des réductions pour logement habituel, etc. Pour les parcelles les impôts se paieraient à 21%.

3.- Le vendeur devra également payer la taxe connue comme la PLUS-VALUE MUNICIPALE, c’est-à-dire l’Impôt sur l’Augmentation de Valeur des Terrains de Nature Urbaine, qui se paiera à la Mairie où se trouve la propriété transférée.

4.- Le vendeur devra payer les frais connus comme bénéfice patrimonial, c’est-à-dire, l’impôt qui grève les bénéfices obtenus pour la vente, dans ce cas de biens immobiliers, cela signifie que le coût/valeur d’acquisition (prix, impôts, frais de notaire, honoraires du registre de la propriété, et autres frais tels que les honoraires légaux que vous avez payés lorsque vous avez acquis la propriété) est inférieur que les coûts/valeur de transfert (prix de vente, moins de plus-value, honoraires des agents, etc. que vous paierez lorsque l’on procèdera a la vente). Il faut tenir compte du fait que le coût/valeur d’acquisition doit être actualisé selon les coefficients établis annuellement dans la Loi de Budget Général de l’Etat, et que des règles spéciales seront appliquées si la propriété a été acquise avant le 31/12/1996.

Selon l’article 25.2 de la Loi d’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (Décret Royal 5/2004) dans le cas de la vente d’une propriété en Espagne par une personne sans établissement permanent (c’est-à-dire, un non résident fiscal en Espagne), la personne qui acquiert la propriété, c’est-à-dire l’acheteur, est obligé d’effectuer une rétention de 3% et de payer les autorités fiscales, comme acompte du bénéfice patrimonial que le vendeur non résident doit payer en Espagne.


 


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