Les copropriétés peuvent devenir de véritables sources de conflits. Il n’est pas rare de trouver des voisins qui font tout le temps du bruit, avec de la musique forte, des désagréments constants, des cris, des fêtes ou des comportements incivils. Dans l’article de cette semaine nous abordons une situation particulièrement délicate: les problèmes avec un locataire et la copropriété. Que se passe-t-il si votre locataire crée des conflits dans la copropriété ? En êtes-vous, en tant que propriétaire, responsable ?
Que dit la loi ? Loi sur les baux urbains et loi sur la propriété horizontale.
La règlementation espagnole établit clairement des limites à l’utilisation du logement.
.- L’article 7.2 de la Loi sur la propriété horizontale (L.P.H) interdit expressément de développer des activités « gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites ». Il peut s’en découler des poursuites judiciaires lorsque ces comportements nuisent aux voisins.
.- De son côté, l’article 27 de la loi sur les baux urbains (L.A.U) prévoit la possibilité de résilier le contrat de bail si le locataire cause des dommages malveillants à la propriété, ou s’il réalise des activités dérangeantes, nuisibles dangereuses, etc.
.- En plus de cela, nous avons l’article 1124 du Code civil, qui permet la résiliation des contrats en cas de manquement grave aux obligations des parties.
Un propriétaire peut-il être tenu responsable des actes de son locataire ?
En principe, non. Si celui qui cause les problèmes est le locataire, la copropriété doit s’adresser directement à lui en premier lieu. Cependant, si les désagréments persistent et que le propriétaire ne coopère pas ou ne répond pas aux demandes de la copropriété, l’affaire peut prendre une autre tournure, et on pourrait considérer qu’il existe une responsabilité indirecte, en raison de la passivité ou de la négligence.
La jurisprudence la plus récente reconnait cette possibilité. Si le propriétaire est conscient des faits et qu’il n’agit pas, il encourt ce qu’on appelle la « culpa in vigilando ». Dans ces cas-là, les tribunaux ont confirmé que le bailleur peut être tenu responsable dans une certaine mesure pour avoir toléré des comportements qui nuisent à la cohabitation de bon voisinage.
Ainsi, si vous êtes propriétaire et que vous recevez des plaintes de la copropriété à propos du comportement de votre locataire, il est essentiel que vous agissiez rapidement. Nous vous conseillons de chercher le conseil d’un expert pour évaluer exactement ce qui s’est passé et agir de manière à réduire vos risques et les éventuelles conséquences juridiques. Une mesure préventive raisonnable consiste à fournir au locataire une copie des statuts de la copropriété, du règlement intérieur —le cas échéant—, ou encore, des ordonnances municipales sur la cohabitation qui règlementent des aspects tels que les heures de silence. Il est aussi convenable de préciser dans le contrat que le locataire s’engage expressément à respecter ces règles.
Qu’en est-il si le propriétaire n’agit pas face aux plaintes de la copropriété ?
Si le propriétaire reste inactif, la copropriété peut convenir lors d’une assemblée d’engager des actions en justice, non seulement à l’encontre du locataire, mais aussi du bailleur. Dans les situations graves, le juge pourrait même interdire au bailleur l’utilisation du logement pour une durée pouvant aller jusqu’à trois ans et décréter l’expulsion du locataire.
Selon le cas, en principe ce sera le locataire qui devra être tenu responsable des désagréments causés, mais le bailleur risque d’être entraîné dans le conflit s’il n’agit pas de manière responsable.
Conclusion
Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier. Si vous avez des problèmes avec un locataire qui génère des conflits dans la copropriété, contactez-nous. Nous pouvons vous conseiller sur la manière de protéger vos droits en tant que propriétaire et de maintenir la cohabitation de bon voisinage.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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