L’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH) a été modifié en mars 2019. La réforme permettait de limiter ou de conditionner la location touristique dans les copropriétés. C’était la réponse aux problèmes croissants des bruits, des incivilités et autres nuisances générées par les locations touristiques. De nombreuses communautés, où ce type de locations perturbaient la cohabitation entre voisins, accueillirent la nouvelle avec soulagement. Trois ans plus tard, nous analysons ce qui s’est passé avec l’interdiction de la location touristique en Espagne.
Interdire, limiter ou conditionner ?
La première question soulevée par la rédaction de la loi était la portée réelle de la modification, car bien que la réforme représentait en principe la possibilité « d’interdire la location touristique », finalement, l’article 17.12 LPH ne parlait que de « limiter ou de conditionner ».
Cette ambigüité dans le texte de la loi entraîne de problèmes pour déterminer exactement que peuvent convenir les copropriétés. Selon le dictionnaire RAE, limiter signifie imposer des limites, délimiter ou restreindre ; et conditionner, implique de faire dépendre quelque chose d’une condition ou influencer le développement de quelque chose. Dans tous les cas, l’un et l’autre ne coïncident pas exactement avec interdire, qui représente clairement empêcher l’exécution de quelque chose.
La majorité qualifiée est-elle vraiment suffisante ?
Le second problème qui semble s’être posé après ce temps-là est encore plus inquiétant. La reforme établit que, pour approuver l’accord, il sera nécessaire le vote favorable des 3/5 des propriétaires, qui représentent à leur tour 3/5 des quotas.
Cependant, au cours de ces années, plusieurs voix ont déclaré que cette majorité n’était peut-être pas suffisante. Comme nous l’avons expliqué dans notre premier article, deux droits s’opposent ici: d’une part, le droit des propriétaires d’un logement d’en faire l’usage qu’ils estiment (la location touristique en elle-même n’est pas une activité illégale), et de l’autre, celui des voisins à ne pas être dérangés dans leur quotidien, car certains touristes ne pensent qu’à s’amuser et ne respectent pas le droit au repos des autres.
Malgré le fait que la loi n’exige que le vote de 3/5 des parts de quotas et de voix, la position selon laquelle un accord de ce type requiert en réalité l’unanimité, prend de plus en plus de force.
Jurisprudence : les premiers jugements sur ce sujet commencent à tomber.
Nous avons récemment pris connaissance d’une décision du Tribunal de première instance de Cordoue à propos de cette question. En premier lieu, le juge critique sévèrement l’ambigüité du texte de l’article 17.12 LPH. Il signale également que la location touristique n’est pas une activité dérangeante en soi et, qu’ainsi, son interdiction « préventive » est excessive, surtout du fait que la propriété privée et la liberté d’entreprise sont des droits constitutionnels. Enfin, il déclare nulle et non avenue l’entente approuvée par la copropriété.
Le raisonnement est clair : l’article 17.12 ne permet pas d’interdire la location touristique (seulement de la limiter ou de la conditionner) et par conséquent, la majorité nécessaire pour son approbation serait celle établie à l’article 17.6, c’est-à-dire l’unanimité.
Le registre foncier enregistre-t-il les accords approuvés par 3/5 des quotas et des votes ?
Une étape fondamentale du processus de l’interdiction de location touristique est l’inscription de l’accord au registre foncier ou de la propriété. Tant que cela n’est pas fait, l’accord n’a pas d’effets et n’est pas imposable aux tiers. Les résolutions du registre foncier sont disparates : certains enregistrent les accords approuvés par 3/5, mais d’autres refusent systématiquement de le faire. La raison est que « l’interdiction » de la location touristique dépasse le cadre de l’article 17.12 LPH, qui ne permet que de limiter ou de conditionner. Ainsi, les seconds n’acceptent que les accords approuvés à l’unanimité.
Qu’en est-il à présent ?
Tant que la Cour suprême ne se sera pas prononcée, ce qui n’est pas attendu avant quelques années, il est prévisible que les litiges et les interprétations contradictoires ne cessent. En attendant, l’incertitude sur la question incite à agir avec prudence, à préparer soigneusement les Assemblées abordant ces questions, à porter une attention particulière à la rédaction de l’ordre du jour et du compte-rendu, etc.
Si vous habitez une copropriété qui va voter l’accord d’interdiction de la location touristique, n’hésitez pas à nous contacter ; nous vous fournirons un conseil expert à ce sujet. Consultez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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