En Espagne, les propriétaires de biens immobiliers doivent respecter certaines obligations fiscales, soient-ils résidents ou non-résidents. Traditionnellement, les non-résidents ont été traités différemment selon leur origine. D’un côté, les citoyens de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE), et de l’autre, les citoyens de pays tiers. Cette distinction touchait directement l’impôt des non-résidents dû pour chaque groupe. C’est cet impôt sur le revenu des non-résidents qui a fait polémique des années durant. Un arrêt récent de la Cour nationale espagnole (dorénavant, l’AN) semble marquer le début de la fin de cette inégalité. Nous l’analysons ci-après.
Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Taux de l’impôt sur le revenu.
L’IRNR taxe à la fois la propriété de biens immobiliers en Espagne que les revenus tirés de leur location. La façon de calculer l’impôt dépend de l’utilisation du bien:
.- Résidence secondaire vide. Lorsque le propriétaire dispose du logement pour son usage personnel, mais n’en tire pas de revenus locatifs. Ici pour calculer l’impôt, on applique un pourcentage sur la valeur cadastrale du bien.
.-Location de biens immobiliers. Si le logement est loué (pour de courtes périodes, comme location touristique, en tant que location de résidence principale, etc.), les revenus perçus sont imposés à 19% pour les résidents de l’U.E. ou de l’EEE et à 24% pour les contribuables extracommunautaires. En outre, tandis que les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire certaines dépenses liées à l’obtention de ces revenus, les extracommunautaires ne peuvent en déduire aucune. Ceci a toujours été source de controverse dans le domaine fiscal espagnol (et européen).
Arrêt du 28 juillet 2025 de l’AN.
L’arrêt est très clair: il est discriminatoire que seuls les résidents de l’UE/EEE puissent déduire certains frais. Les citoyens de pays tiers (comme les États-Unis) devraient aussi pouvoir le faire. Cet arrêt s’appuie sur la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), qui considère que les effets de la libre circulation des capitaux doivent également s’étendre aux citoyens de pays tiers.
Conséquences de l’arrêt de l’AN : le début de la fin ?
Même si cet arrêt n’est pas encore définitif et qu’il soit susceptible d’appel, il s’agit d’un pas très positif dans la bonne direction, car il ouvre la possibilité aux citoyens extracommunautaires de déduire également les charges de la copropriété, la taxe foncière (l’IBI, l’impôt sur les biens immobiliers), les frais de réparation et de conservation, etc. De plus, il laisse la porte ouverte à la remise en question d’autres aspects discriminatoires, tel que le taux à 24% (face à celui de 19% pour les citoyens UE), ou la réduction de 60% sur le loyer dont bénéficient les citoyens résidents.
Conclusions
L’arrêt de l’AN n’est pas définitif, ne fait pas jurisprudence et donc ne garantit pas que le Trésor public acceptera automatiquement d’éventuelles réclamations pour revenus indus. Cependant, il s’agit d’un pas dans la bonne direction. Chez White Baos Abogados nous resterons attentifs à l’évolution de ce sujet. Si vous êtes propriétaire d’un bien en Espagne, notre cabinet peut vous aider à présenter l’impôt des non-résidents et, le cas échéant, à gérer les réclamations pour revenus indus. N’hésitez pas à nous contacter et nous étudierons votre cas.
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Carlos Baos (Avocat)
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