RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
1.- Vendre dans un marché haussier n’est pas exempt de risques juridiques.
Avec des prix à des niveaux historiquement élevés, de nombreux propriétaires mettent leur bien en vente, et signent même des contrats d’arrhes, sans connaître précisément leur situation juridique. Ne pas disposer de la documentation nécessaire peut entraîner des retards, voire compromettre l’opération une fois l’acheteur trouvé.
2.- Quelle documentation est nécessaire pour vendre un bien immobilier en Espagne ?
Une série de vérifications doit être effectuée. Contrôler si le Registre foncier (Registro de la Propiedad) et le Cadastre (Catastro) reflètent la réalité du bien. S’il existe des éléments non déclarés, par exemple une piscine, etc. Également s’il existe un permis d’occupation, des infractions urbanistiques, si les branchements d’eau et d’électricité sont définitifs, etc.
3.- La révision préalable, le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises.
Chez White-Baos Abogados, nous proposons un service de révision juridique préalable à la vente. Nous détectons et résolvons ces questions à l’avance, ce qui accélère l’opération et évite les problèmes de dernière minute. Nous révisons également les accords signés avec les agences immobilières, avant leur signature.
Vendre un bien immobilier dans un marché aux prix historiquement élevés peut sembler, à première vue, un processus simple. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Dans notre cabinet, nous rencontrons fréquemment des propriétaires ayant déjà contacté une agence immobilière, et ayant même signé un contrat d’arrhes, sans connaître précisément la situation juridique de leur bien. Cela peut engendrer de sérieux problèmes par la suite. Dans l’article de cette semaine, nous analysons pourquoi il convient de rassembler la documentation nécessaire à la vente d’un bien avant, et non après, l’apparition d’un acheteur.
Registre foncier et Cadastre. Ce qui existe correspond-il à ce qui est enregistré ?
Il convient de commencer par les bases. Demander une note simple (nota simple) du Registre foncier permet de vérifier la titularité, d’éventuelles charges ou hypothèques en cours. Et, surtout, si la description enregistrée correspond à la réalité. Il arrive souvent que des travaux, des agrandissements (voire une piscine) aient été réalisés sans que ces modifications ne figurent au Registre ou au Cadastre. Les écarts entre le bâti réel et ce qui est enregistré peuvent compliquer la vente, voire amener l’acheteur à se rétracter au dernier moment.
Cette vérification permet également d’anticiper s’il sera nécessaire ou opportun de mettre à jour la description du bien, au moyen d’un rapport d’architecte, etc.
Déclaration responsable d’occupation. Rapports urbanistiques.
Si l’acheteur est correctement conseillé, il est fréquent qu’il demande des certificats municipaux relatifs à la situation urbanistique du logement. Confirmation de l’existence ou non de procédures d’infraction urbanistique en cours. Etc. L’obtention de ces rapports peut prendre plusieurs mois. Il est donc généralement recommandé de les demander à l’avance, avant même d’avoir trouvé un acheteur.
Il en va de même pour ce qui était auparavant appelé le permis d’occupation / cédule d’habitabilité, aujourd’hui dénommé « Déclaration responsable d’occupation » (Declaración Responsable de Ocupación). Dans de nombreux cas, pour son obtention, il est nécessaire que le logement dispose d’un raccordement à l’égout municipal ou d’une fosse septique conforme à la réglementation. Il est conseillé d’anticiper toutes ces démarches, car elles peuvent parfois être très longues.
Fournitures d’eau et d’électricité.
Un autre aspect souvent négligé est la situation des contrats de fourniture, tant pour le logement principal que pour les annexes, comme les débarras ou les garages. Il n’est pas rare de trouver des contrats provisoires, de chantier, qui n’ont jamais été régularisés en contrats définitifs. Connaître précisément la situation évite les mauvaises surprises de dernière minute, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Les accords avec les agences immobilières.
Outre ce qui précède, avant de signer tout accord avec une agence immobilière, il convient d’en examiner attentivement le contenu. Que les honoraires de l’agence ne soient dus que si la vente aboutit. Que l’agence ne soit pas autorisée à signer des documents au nom du propriétaire sans que ceux-ci n’aient été préalablement révisés, ni à recevoir des sommes d’argent, etc.
Conclusion.
Rassembler à temps la documentation nécessaire pour vendre un bien immobilier permet non seulement d’éviter des désagréments, mais peut également accélérer considérablement le processus une fois l’acheteur trouvé. Chez White-Baos Abogados, nous disposons d’un service de révision juridique préalable à la vente, conçu précisément pour détecter et résoudre ces questions à l’avance. Si vous envisagez de vendre votre bien, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas constituer un conseil juridique ; elle vise simplement à transmettre des informations relatives à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
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