Im heutigen Artikel beschäftigen wir uns mit Problemen der Käufer und Verkäufer im Zusammenhang mit der Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs
Was ist die Verantwortlichkeitserklärung des Erst- und des Zweitbezugs?
Die Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs ist der Titel, der bescheinigt, dass eine bestimmte Wohnung die in den Vorschriften geforderten Anforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt.
Es gibt Verantwortlichkeitserklärungen des Erst und des Zweitbezugs.
Bei neu errichteten Wohngebäuden werden Verantwortlichkeitserklärungen für den Erstbezug verlangt. Auch bei bereits bestehenden Wohnungen, wenn Arbeiten durchgeführt wurden, die eine wesentliche Änderung darstellen, oder wenn die Nutzung eines Gebäudes für Wohnzwecke umgewandelt wird.
Die Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs wird verlangt wenn mehr als 10 Jahre seit dem Erstbezug der Wohnung verstrichen sind. Auch bei jeder Übertragung, beispielsweise im Falle eines Verkaufs, was der häufigste Fall ist.
Verordnung zur Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs in der „Comunidad Valenciana“
Die Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs wird durch das Dekret 12/2021 vom 22. Januar des Rats für die Verantwortlichkeitserklärung des Erst- un nachfolgenden Bezugs geregelt, außer in den Gemeinden, die eine Verordnung für dieses Verfahren erlassen haben.
Unterlagen, die im Antrag für die Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs vorgelegt werden müssen.
Gemäß dem vorherigen Dekret sind die einzigen Unterlagen, die zum Zeitpunkt der Beantragung Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs vorgelegt werden müssen, folgende:
- Identifikationsdaten des Anmelders (Personalausweis, Reisepass oder NIE)
- Bescheinigung eines fachkundigen Technikers, dass das Gebäude bzw. der individuell nutzbare Teil für die der Antrag gestellt wird, die Voraussetzungen erfüllt, die zur Verleihung des ersten oder vorherigen Bezugs geführt haben.
Die Gemeinden verlagen in der Regel zusätzlich:
- Den Zahlungsbeleg der vorherigen bezahlten Gemeindesteuer IBI
- Den Zahlungsbeleg der mit dem Verfahren verbundenen Gebühr
- Einen Auszug aus der Katastereintragung
- Nachweis der Inhaberschaft: Grundbuchauszug, Eigentumsurkunde, Kaufvertrag usw.
Häufige Probleme mit der Gemeinde bei der Beantragung der Verantwortlichkeitserklärung
Das Problem, vor dem wir stehen, ist, dass nach unserer Auffassung viele Gemeinden vom Anmelder der Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs, weit mehr als in den Vorschriften des Dekrets verlangen.
Damit meinen wir, dass in einigen Fällen unsere Mandanten aufgefordert wurden, eine Neubauerklärung abzugeben und die Eintragung im Grundbuch zu aktualisieren. Oder die Quadratmeter der Immobilie im Kataster. Den Anschluss an die Abwasserkanalisation vorzunehmen, die Klärgrube zu wechseln. Oder einen älteren Bau zu legalisieren, dessen Anmeldefrist bereits verjährt ist, usw.
Unseres Erachtens nach überschreitet die Stadtverwaltung in vielen Fällen ihre Erfordernisse für die Genehmigung der Verantwortlichkeitserklärung des Zweitbezugs. Dies hat für die Inhaber oder Anmelder viele negative Folgen und verzögert oftmals den Verkauf des Objekts. Es kann sogar schwerwiegende Folgen in Bezug auf mögliche Auflösungen von Kaufverträgen usw. haben.
Schlussfolgerungen
Angesichts des Vorstehenden glauben wir, dass die Gemeinden mit ihren Bedingungen die Richtlinien des Verfahrens verwirren und ihre Anforderungen übersteigen.
Die Bewohnbarkeit einer Immobilie bedeutet die Einhaltung der Bewohnbarkeitsvorschriften und Konstruktionsstandards, damit sie als solche genutzt werden kann. Daher macht es unserer Meinung nach keinen Sinn, dass die Verwaltung Informationen verlangt, die nicht dem Zweck dient diese Bewohnbarkeit zu begründen.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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