ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Was ist eine Räumungsklage („Desahucio “) und worin unterscheidet sie sich von der Zwangsräumung („Lanzamiento “) in Spanien?
Die Räumungsklage („Desahucio “), ist das gerichtliche Verfahren durch das der Eigentümer beim Gericht die Wiedererlangung des Besitzes einer Immobilie gegenüber einer Person beantragt, die diese ohne Recht zum Verbleib innehat – sei es wegen Mietrückständen, Vertragsablaufs oder vollständigen Fehlens eines Rechtstitels.
Die Zwangsräumung stellt kein eigenständiges Verfahren dar, sondern eine Phase des Räumungsverfahrens. Sie besteht in der tatsächlichen Vollstreckung der gerichtlichen Entscheidung, also in der effektiven Räumung des Bewohners, sobald eine rechtskräftige, für den Eigentümer günstige Entscheidung vorliegt.
2. Arten von Räumungsverfahren nach spanischem Recht
Es gibt nicht nur ein einziges Räumungsverfahren. Das Gesetz unterscheidet zwischen Räumungen wegen Mietrückständen oder Vertragsablaufs, Räumungen gegenüber Personen ohne Rechtstitel sowie – bei kürzlich erfolgter Inbesitznahme – dem summarischen Besitzschutzverfahren. Jede Verfahrensart weist eigene Voraussetzungen und Fristen auf.
3. Schutzbedürftigkeit des Bewohners und Aussetzung von Zwangsräumungen
Seit der Pandemie wurden in Spanien Räumungen und Zwangsräumungen ausgesetzt, wenn der Bewohner eine besondere Schutzbedürftigkeit nachweisen konnte. Das Real Decreto-ley 16/2025, das eine Verlängerung dieser Aussetzung vorsah, wurde jedoch nicht bestätigt. Daher können die Verfahren und Zwangsräumungen derzeit wieder aufgenommen werden (unbeschadet der Möglichkeit, dass künftig neue Verlängerungen beschlossen werden).
In den letzten Jahren sind Räumungsklagen leider zu einem hochaktuellen Thema geworden. Es wird viel darüber geschrieben und gesprochen, jedoch häufig ohne die für diese Materie erforderliche rechtliche Genauigkeit. Dies führt zu Fehlvorstellungen und Verwirrung. In dem Artikel dieser Woche analysieren wir die grundlegenden Aspekte dieses gerichtlichen Verfahrens. Dabei gehen wir insbesondere auf einen Punkt ein, der häufig missverstanden wird: den Unterschied zwischen Räumungsklage (Desahucio) und Zwangsräumung (Lanzamiento). Zudem erläutern wir die rechtlichen Folgen der fehlenden parlamentarischen Bestätigung des Königlichen Gesetzesdekrets 16/2025 sowie die Bedeutung der Schutzbedürftigkeit des Nutzers der Immobilie.
Arten der Räumung in Spanien
Ein einheitliches Räumungsverfahren existiert im spanischen Recht nicht. Das Gesetz sieht unterschiedliche Verfahrensarten vor, abhängig von der rechtlichen Situation des Nutzers der Immobilie. Zum einen gibt es Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung der Miete oder wegen Beendigung des Mietvertrages (wenn ein Mietvertrag besteht). Zum anderen gibt es Räumungen gegen Personen, die über keinerlei Rechtstitel verfügen. In Fällen, in denen die Besitznahme ohne Rechtstitel erst kürzlich erfolgt ist, sieht das Gesetz ein besonderes Verfahren vor, das als „summarischer Besitz- oder Inhaberschutz“ (tutela sumaria de la tenencia o de la posesión) bekannt ist.
Jede Art der Räumung weist eigene Besonderheiten, Voraussetzungen und Fristen auf. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um ein ordnungsgemäßes Verfahren sicherzustellen.
Räumungsklage und Zwangsräumungsverfahren in Spanien
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Räumungsklage (desahucio) und Zwangsräumung (lanzamiento) häufig gleichgesetzt. Tatsächlich bezeichnen sie jedoch unterschiedliche Phasen desselben Verfahrens:
.-Die Räumung (Desahucio) bezeichnet das gerichtliche Verfahren, mit dem der Eigentümer die Rückerlangung des Besitzes an einer Immobilie beantragt.
.-Die Zwangsräumung (Lanzamiento) stellt hingegen die tatsächliche Vollstreckung dieses Verfahrens dar, also die physische Räumung der Immobilie, nachdem eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung zugunsten des Eigentümers ergangen ist.
White-Baos Abogados sind auf Räumungsklageverfahren spezialisiert und haben zahlreichen Eigentümern dabei geholfen, Mietverträge wegen Nichtzahlung zu beenden und ihre Immobilien zurückzuerlangen.
Schutzbedürftige Nutzer und fehlende Bestätigung des Königlichen Gesetzesdekrets 16/2025
Seit der COVID-19-Krise wurde in Spanien eine Aussetzung von Räumungsklageverfahren- und Zwangsräumungen angewandt, die bislang jährlich verlängert worden ist. Diese Maßnahme sah die Aussetzung gerichtlicher Verfahren zur Wiedererlangung des Besitzes einer Wohnung sowie die Aussetzung der Zwangsräumung vor, sofern der Nutzer eine besondere wirtschaftliche oder soziale Schutzbedürftigkeit nachweisen konnte. Der letzte Versuch, diese Maßnahme zu verlängern, war jedoch nicht erfolgreich. Das Königliche Gesetzesdekret 16/2025, das eine erneute Verlängerung der Aussetzung bis zum 31. Dezember 2026 vorsah, wurde letztlich nicht parlamentarisch bestätigt. Folglich ist die Aussetzung derzeit nicht mehr in Kraft. Derzeit ist davon auszugehen, dass die zuvor ausgesetzten Räumungs- und Zwangsräumungsverfahren wieder aufgenommen werden. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass die Regierung jederzeit ein neues Königliches Gesetzesdekret erlassen könnte, das ab seiner Veröffentlichung Wirkung entfalten würde, vorbehaltlich einer späteren parlamentarischen Bestätigung.
Schlussfolgerungen
White & Baos Abogados sind Experten für Räumungsklagen- und Zwangsräumungsverfahren. Wenn Sie einen Mieter haben, der die Miete nicht zahlt, oder sich weigert, die Immobilie nach Beendigung des Vertrages zu verlassen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall sorgfältig und bieten Ihnen eine fundierte und professionelle Rechtsberatung, um den Besitz Ihrer Immobilie zurückzuerlangen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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