ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Was ist die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition?
Die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition ermöglicht es, den beim Verkauf des Hauptwohnsitzes erzielten Veräußerungsgewinn von der spanischen Einkommensteuer (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) freizustellen, sofern der erzielte Erlös innerhalb einer Frist von zwei Jahren in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird.
2. Was gilt, wenn die neue Immobilie vor dem Verkauf der bisherigen erworben wird?
Die Zweijahresfrist kann sowohl vorwärts als auch rückwärts berechnet werden. Daher kann die Steuerbefreiung auch dann in Anspruch genommen werden, wenn der Erwerb der neuen Hauptwohnung vor dem Verkauf der bisherigen erfolgt ist, selbst wenn der Erwerb durch ein Darlehen finanziert wurde.
3. Welche Anforderungen stellt die spanische Steuerverwaltung in diesen Fällen?
Nach einem aktuellen Auslegungskriterium der spanischen Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos) ist es nicht erforderlich, dass genau dieselben Geldmittel, die aus dem Verkauf erzielt wurden, für den Erwerb der neuen Immobilie verwendet werden. Ausreichend ist vielmehr, dass innerhalb der gesetzlichen Frist ein wirtschaftlich gleichwertiger Betrag reinvestiert wird.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eigentümer beim Wechsel ihres Hauptwohnsitzes zunächst eine neue Immobilie erwerben und die bisherige erst anschließend veräußern. In solchen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Anspruch auf die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition verloren geht, wenn sich die Reihenfolge der beiden Rechtsgeschäfte umkehrt. Im Beitrag dieser Woche erläutern wir, unter welchen Voraussetzungen die Steuerbefreiung auch dann Anwendung findet, wenn der Erwerb
der neuen Hauptwohnung vor dem Verkauf der bisherigen erfolgt. Darüber hinaus gehen wir auf die jüngste Auslegung der spanischen Steuerverwaltung ein, die insbesondere Fälle betrifft, in denen der Erwerb der neuen Immobilie durch ein Hypothekendarlehen finanziert wurde.
Was bestimmt das Gesetz?
Artikel 38 Absatz 1 des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF) regelt die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition in den Hauptwohnsitz. Vereinfacht ausgedrückt ermöglicht diese Steuerbefreiung, den beim Verkauf des Hauptwohnsitzes erzielten Veräußerungsgewinn von der Besteuerung auszunehmen, sofern der Veräußerungserlös in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird. Nach Artikel 41 der Durchführungsverordnung zum IRPF (Reglamento del IRPF) muss die Reinvestition innerhalb einer Frist von zwei Jahren erfolgen. Diese Frist kann sowohl nach als auch vor dem Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes liegen.
Mit anderen Worten: Der Erwerb der neuen Hauptwohnung kann rechtlich ohne Weiteres bereits vor dem Verkauf der bisherigen erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Rechtsgeschäfte innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Zweijahreszeitraums abgeschlossen werden. Daneben stellt sich jedoch eine weitere, rechtlich anspruchsvollere Frage: Welche Auswirkungen hat es auf die Steuerbefreiung, wenn der Erwerb der neuen Immobilie vor dem Verkauf der bisherigen nur durch die Aufnahme eines Darlehens möglich war?
Immobilienkauf mit Hypothek. Kann die Steuerbefreiung angewendet werden?
Genau mit dieser Frage befasst sich eine aktuelle verbindliche Auskunft der spanischen Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos, V0071-26). Ein Steuerpflichtiger erwarb seinen neuen Hauptwohnsitz mit einem Hypothekendarlehen. Einige Monate später verkaufte er seinen bisherigen Hauptwohnsitz und verwendete den Verkaufserlös zur teilweisen Rückzahlung des Darlehens. Da der Verkaufserlös nicht unmittelbar für den Erwerb der neuen Immobilie verwendet wurde, sondern zur Tilgung eines bereits bestehenden Darlehens, stellte sich die Frage, ob die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition dennoch in Anspruch genommen werden kann.
Die verbindliche Auskunft der Generaldirektion für Steuern
In Anlehnung an die bereits 2014 vom Zentralen Wirtschafts- und Verwaltungsgericht (Tribunal Económico-Administrativo Central) entwickelte Rechtsprechung weist die Generaldirektion für Steuern darauf hin, dass Geld ein vertretbarer Vermögensgegenstand ist. Daher ist es nicht erforderlich, dass die reinvestierten Beträge unmittelbar aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie stammen. Es genügt, innerhalb der Zweijahresfrist einen dem Verkaufserlös entsprechenden Betrag zu reinvestieren, selbst wenn der Erwerb der neuen Immobilie ganz oder teilweise durch ein Hypothekendarlehen finanziert wurde. Diese Auslegung wird zudem durch ein Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 bestätigt.
Reinvestiert der Steuerpflichtige den gesamten Verkaufserlös, bleibt der Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei. Erfolgt die Reinvestition nur teilweise, wird die Steuerbefreiung entsprechend anteilig gewährt.
Begriff des Hauptwohnsitzes
Damit eine Immobilie als Hauptwohnsitz gilt, muss sie grundsätzlich mindestens drei Jahre ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Von dieser Voraussetzung bestehen jedoch Ausnahmen, etwa bei einem berufsbedingten Wohnsitzwechsel, einer Eheschließung, einer Trennung oder dem Tod des Eigentümers. Ob eine Ausnahme vorliegt, ist stets im Einzelfall zu prüfen.
Fazit
Diese Auslegung ist insbesondere für Personen von Bedeutung, die aus praktischen Gründen zunächst eine neue Immobilie erwerben und erst anschließend ihre bisherige verkaufen. White-Baos Rechtsanwälte prüfen gerne, ob in Ihrem konkreten Fall die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung aufgrund der Reinvestition erfüllt sind. Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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