RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- El origen: el Real Decreto 1312/2024.
En diciembre de 2024, el Gobierno aprobó el Real Decreto 1312/2024, que obligaba a cualquier propietario que quisiera anunciar su vivienda mediante un alquiler de corta duración, en Airbnb, Booking u otras plataformas similares a obtener previamente un número de registro de alquiler (NRA) ante el Registro de la Propiedad. Sin ese número, la plataforma debía retirar el anuncio.
2.- La sentencia del Tribunal Supremo (mayo de 2026).
La Sala de lo Contencioso-Administrativo, en su sentencia núm. 620/2026, ha estimado parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana. El fallo anula completamente la obligación de obtener el número de registro de alquiler, al considerar que el Estado carecía de competencia para crear un registro único nacional vinculado al Registro de la Propiedad.
3.- Qué deben saber ahora los propietarios.
La anulación no elimina todas las obligaciones. Los registros autonómicos siguen vigentes. En la Comunidad Valenciana, los alquileres turísticos deben seguir disponiendo de licencia turística. Incumplir los requisitos que sí permanecen en vigor puede derivar en importantes sanciones económicas.
Quien tenga una vivienda en alquiler vacacional en España sabe lo difícil que resulta seguir el ritmo de los cambios normativos. En la última década, el alquiler turístico y de corta duración ha pasado de estar prácticamente sin regulación… a convertirse en un sector sometido a una carga normativa y burocrática creciente. El Número de Registro de Alquiler (NRA o NRUA) es el último ejemplo de este vaivén. En el artículo de esta semana analizamos la reciente sentencia del Tribunal Supremo (que anula el Registro Único Nacional) y qué implica para los propietarios.
El origen: el Real Decreto 1312/2024.
En diciembre de 2024, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto 1312/2024. Esta norma establecía un procedimiento de Registro Único de Arrendamientos de corta duración a nivel nacional. Cualquier propietario que quisiera anunciar su vivienda en plataformas como Airbnb, Booking, Expedia u otras similares… estaba obligado a obtener previamente un número de registro único de alquiler ante el Registro de la Propiedad. Sin ese número, la plataforma debía retirar el anuncio.
La norma se amparaba en el Reglamento Europeo 2024/1028, sobre recogida e intercambio de datos en alquileres de corta duración. Y establecía además la llamada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda.
La Generalitat Valenciana (GVA) recurre la norma.
La GVA impugnó el Real Decreto ante el Tribunal Supremo. Su argumento principal era claro: el Estado carecía de título competencial para crear un Registro Único Nacional en esta materia. Las comunidades autónomas ya contaban con sus propios registros turísticos, creados en ejercicio de sus competencias exclusivas en materia de turismo y vivienda. De hecho, el propio Consejo de Estado (en su dictamen previo a la aprobación del Real Decreto) había advertido de esta debilidad competencial. A pesar de ello, la norma fue finalmente aprobada.
La Sentencia del Tribunal Supremo (mayo de 2026).
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 620/2026, de 19 de mayo, ha estimado parcialmente el recurso. El fallo es claro en lo esencial: el Estado carece de competencia para regular un Registro Único Nacional de arrendamientos vinculado al Registro de la Propiedad. En consecuencia, queda completamente anulada la obligación obtener el Número de Registro de Alquiler del Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el tribunal salva otros aspectos. Se mantienen la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea, y la transmisión de datos con fines estadísticos.
¿Y ahora qué?.
La anulación no significa que los propietarios de alquileres de corta duración queden sin obligaciones. Los registros autonómicos siguen plenamente vigentes. En la Comunidad Valenciana, los alquileres turísticos (10 días o menos) deben seguir disponiendo de licencia turística. Lo que desaparece es únicamente la obligación de obtener el Número de Registro Único impuesta por el Real Decreto 1312/2024.
Conclusiones.
El alquiler turístico y de temporada lleva años inmerso en un ciclo de cambios normativos que dificulta que los propietarios estén al día. La reciente anulación del Número de Registro de Alquiler (NRA o NRUA) es solo un caso más. Aunque a partir de ahora ya no será necesario obtener este número para poder alquilar una vivienda en la modalidad turística o de temporada… el resto de los requisitos siguen vigentes. E incumplirlos, puede derivar en importantes sanciones económicas. En White-Baos Abogados somos expertos en arrendamientos y derecho inmobiliario. No dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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