Compra y venta de la vivienda habitual en España. Exención en el impuesto de Ganancia Patrimonial

Impuesto de Ganancia Patrimonial. Exención por vivienda habitual.

Concepto: Ganancia Patrimonial en la venta de bienes inmuebles.

Cuando vendemos un inmueble en España tenemos que pagar sobre la ganancia que obtenemos un impuesto. Es el impuesto sobre Ganancia Patrimonial. Éste va del 19% al 23. Pero, es posible no pagar nada, cuando se trata de la vivienda habitual.

Ganancia Patrimonial. Cálculo

De forma general, podemos decir, que la ganancia es la diferencia entre:

.-Valor de Transmisión. El precio por el que vendemos la propiedad. Menos, en su caso, honorarios de la agencia inmobiliaria, etc.

.-Valor de Adquisición. El precio pagado. Más: impuestos, honorarios de notario, registro de la propiedad, etc.

La ganancia, tributa al:

.-19% sobre los primeros 6.000€.

.-21% de 6.000€ a 50.000 €.

-23% a partir de 50.000€.

Beneficio Fiscal. Exención por reinversión en Vivienda habitual.

En España, el impuesto de la Renta de las Personas Físicas, prevé una exención. NO se pagará ganancia patrimonial en la venta de la vivienda habitual. Siempre, que ganancia, se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Reinversión que debe realizarse en el plazo de 2 años.

Concepto de vivienda habitual.

Legalmente, se considera vivienda habitual la que constituye la residencia habitual al menos durante 3 años.

Ejemplo Reinversión en Vivienda habitual. Exención de la ganancia patrimonial.

Es posible una exención total. Es decir cuando se reinvierte la totalidad del dinero recibido.

Por ejemplo. Vendemos nuestra vivienda habitual por el precio de 100.000€, y obtenemos una ganancia de 30.000€. Si reinvertimos los 100.000€ en una nueva vivienda habitual. NO pagaremos impuesto alguno, por la ganancia de 30.000€.

También, puede ser, una exención parcial. Lo que sucede cuando no se reinvierte la totalidad del dinero. En el caso anterior. Imaginemos que reinvertimos de los 100.000€, sólo 50.000€ en una nueva vivienda habitual. Es decir, el 50%. En este caso, no pagaríamos impuesto, sobre el 50% de la ganancia patrimonial, es decir, 15.000€. Pero si por el resto.

La existencia de un préstamo hipotecario. Como afecta a la reinversión en la vivienda habitual.

La autoridad fiscal española, entendía que  si para comprar la nueva vivienda habitual se obtenía un préstamo. Sólo se entendía reinvertido, lo que se pagaba como capital, en el plazo de 2 años, del préstamo.

En una reciente sentencia el Tribunal Supremo,  de octubre de 2020, ha cambiado el criterio.

Ahora atiende al valor económico de la reinversión, es decir, el valor del inmueble.

Así, si en lugar de reinvertir el dinero obtenido, lo guardamos, pero compramos un inmueble, con un préstamo hipotecario. Podremos, beneficiarnos de la exención aunque no reinvirtamos el dinero. Si el bien tiene un valor igual o superior al de venta.

Así, siguiendo el ejemplo anterior. Si vendemos por 100.000€. Nos quedamos ese dinero. Y compramos otra vivienda habitual por 100.000€ que financiamos íntegramente, con un préstamo hipotecario. Se nos aplicaría la exención a la totalidad de la ganancia. Aunque no hayamos invertido el dinero de la venta.

Conclusión

 Si usted quiere vender  o comprar una propiedad en España; si es su vivienda habitual o no; si desea asesoramiento sobre el impuesto de ganancia patrimonial. Contáctenos.

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La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

White & Baos.

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