RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
- Quand peut-on contester un accord de la copropriété?
La LPH permet de contester les accords s’ils sont contraires à la loi ou aux statuts, préjudiciables à la copropriété ou à un propriétaire, ou adoptés par abus de droit. Mais aussi, en cas de vices de forme, d’absence de convocation ou de notification à l’assemblée, d’absence de quorum, de privation indue du droit de vote, etc.
- Types d’accords et majorités
L’approbation d’un accord requiert différentes majorités, selon la matière en question. Certains accords exigent l’unanimité (modification du titre constitutif ou des statuts), d’autres, nécessitent une majorité qualifiée (travaux d’amélioration ou interdiction de la location touristique). Il existe aussi des matières pour lesquelles une majorité simple suffit (accords ordinaires). Un accord sans majorité légale peut être contesté.
- Légitimation, délais et MASC/MARL.
Peuvent contester: les propriétaires ayant voté contre (et apparaissant indiqué dans le procès-verbal), les voisins absents, les propriétaires indûment privés de leur droit de vote ou ceux qui se sont abstenus ou ont manifesté leur désaccord. Le délai général est de 3 mois. Mais si l’accord est contraire à la loi ou aux statuts, le délai est d’un an. Avant de saisir les tribunaux, il est obligatoire de tenter un MASC (MARL ou MARD en français : Mode Alternatif de Règlement de Litiges ou de Différends).
Nous recevons fréquemment dans notre cabinet des questions concernant la possibilité de contester un accord de copropriété. Dans l’article de cette semaine, nous proposons un guide bref à nos lecteurs sur la manière, le moment et dans quels cas il est possible de contester un accord approuvé par la copropriété.
Quand peut-on contester un accord de copropriété ?
La loi sur la propriété horizontale permet de contester judiciairement les accords adoptés par l’Assemblée dans certains cas:
.- Lorsque l’accord est contraire à la loi ou aux statuts.
.- Si elle porte gravement atteinte aux intérêts de la copropriété au profit d’un ou de plusieurs propriétaires.
.- Lorsqu’elle cause un préjudice grave à un propriétaire qui n’a pas l’obligation juridique de le supporter.
.- Etc.
Ces raisons peuvent découler tant de questions de fond que de vices de forme.
Types d’accords et majorités requises.
Tous les accords communautaires ne s’adoptent pas avec la même majorité. La loi distingue les accords qui requièrent l’unanimité (par exemple, la modification du titre constitutif ou des statuts), les majorités qualifiées (travaux d’amélioration, interdiction, de la location touristique, etc.) ou la majorité simple (les accords ordinaires du quotidien).
Ceci est essentiel, car un accord adopté sans respecter la majorité légalement requise peut être contesté.
Qui peut contester un accord de copropriété ? Délai.
En général, sont habilités à contester les accords :
.- Les propriétaires ayant voté contre et l’ayant fait consigner au procès-verbal.
.- Les voisins absents, et ceux qui ont été indûment privés du droit de vote.
.- Et les propriétaires ayant manifesté explicitement leur désaccord ou réservé leur position face à une résolution en s’abstenant lors de l’Assemblée.
De manière générale, il faut être à jour dans le paiement des dettes envers la communauté ou avoir consigné leur montant, bien qu’il existe des exceptions. Le délai de prescription général pour contester des accords est de 3 mois. Mais si l’accord est contraire à la loi ou aux statuts, le délai est porté à 1 an et il commence à compter le jour de l’Assemblée (pour les assistants) ou à la date de notification du procès-verbal (pour les absents).
Dans des cas exceptionnels, la jurisprudence admet que certains accords ne soient pas soumis au délai de prescription ordinaire. Il s’agit des accords qui contreviennent gravement à des règles impératives ou interdites, à l’ordre public ou à la morale, ou constitutifs de fraude de loi. Cependant, nous recommandons toujours de contester le plus tôt possible et dans les délais légaux.
Obligation du MASC avant de saisir les tribunaux.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi organique 1/2025, avant de contester par voie judiciaire un accord, il est obligatoire de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges ou des différends (MASC). Cette tentative préalable de négociation/médiation est une condition d’admission de la demande. À savoir que si elle n’est pas justifiée, la demande sera irrecevable.
Conclusions
Il est possible de contester un accord de la copropriété mais cela demande de le faire dans les délais et selon les exigences établies par la LPH. Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en contestation d’accords de copropriété. Si vous considérez qu’un accord vous porte préjudice ou s’il a été adopté avec des irrégularités, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil juridique personnalisé.
Carlos Baos (Avocat)
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