Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne, il y a certaines vérifications juridiques essentielles à réaliser: que la propriété soit dûment inscrite auprès du registre de la propriété; qu’il n’y ait pas de charges ou d’infractions urbanistiques; la situation au cadastre, etc. Cependant, l’élément qui est particulièrement important actuellement et qui est souvent négligé est le certificat d’habitabilité ou le permis d’occupation. Dans l’article de cette semaine nous analysons les points les plus importants à prendre en compte si vous allez acquérir une propriété à la Communauté Valencienne.
Certificat d’occupation. Pourquoi est-il si important EN CE MOMENT ?
Le permis d’occupation ou certificat d’habitabilité est le document qui certifie administrativement qu’un logement est habitable. Il s’agit donc d’un document essentiel, car c’est la base de l’occupation légale du logement et de l’enregistrement des nouveaux services (eau, électricité, etc.). Actuellement, il est nécessaire de s’assurer qu’un logement possède de ce document. Dans les cas où il n’est pas clair si un logement possède ou non ce certificat, il faut procéder avec prudence.
Réglementation actuelle. Décret 12/2021. Déclaration responsable.
Depuis 2021, le certificat d’occupation a été remplacé par une “déclaration responsable”. Avec ce document, le propriétaire déclare sous sa propre responsabilité que le logement remplit les conditions d’habitabilité et il le transmet à la mairie accompagné de l’attestation d’un architecte, de factures d’eau et d’électricité, etc. L’administration considère la déclaration comme valable dès sa présentation, mais elle peut cependant la réviser et la révoquer à tout moment si elle rencontre des irrégularités.
Il est obligatoire de présenter la déclaration responsable dans les cas suivants:
.- Première occupation d’un nouveau logement ou suite à des travaux qui modifient substantiellement les conditions d’habitabilité.
.- Deuxième transmission ou suivantes de la propriété.
.- Raccordement aux nouveaux services de base.
Les problèmes les plus courants liés à la déclaration responsable d’occupation.
Dans la pratique, plusieurs complications peuvent surgir et il faut en tenir compte.
.- On présuppose souvent l’existence d’un permis de première occupation alors qu’il n’y en a pas. Si tel est le cas (c’est-à-dire si on dépose une déclaration de seconde occupation alors que la première n’existe pas), la mairie peut exiger d’autres documents et le paiement de différentes taxes, entre autres.
.- Lorsque le logement a plus de 50 ans, on peut demander qu’il ait passé le rapport d’évaluation du bâtiment. Si le logement est dans une copropriété, ce rapport doit être approuvé collectivement.
.- Si la propriété n’est pas raccordé à tout-à-l’égout (ou s’il ne dispose pas d’une fosse septique conforme à la réglementation en vigueur), la déclaration peut être rejetée.
.- L’absence de permis d’occupation peut également limiter l’accord de permis de gros travaux, le raccordement aux réseaux, etc.
.- De plus, comme nous l’avons expliqué, la mairie peut réviser la demande, ou ne pas le faire, ce qui génère une grande incertitude.
Conclusion
Chez White Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier et en achat et ventes de propriétés en Espagne. Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier en Espagne, n’hésitez pas à nous contacter et nous étudierons votre cas.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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