Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind und diese vermieten möchten, ist es wichtig, die verschiedenen verfügbaren Optionen sowie die jeweiligen rechtlichen Anforderungen zu kennen. Nicht alle Mietverhältnisse sind gleich. Die richtige Wahl der Mietform, die am besten zu Ihrer Situation passt, ist von entscheidender Bedeutung. Nachfolgend präsentieren wir einen kurzen, praxisnahen und vereinfachten Leitfaden zu den verschiedenen Möglichkeiten der Vermietung einer Immobilie oder Wohnung in Spanien.
Vermietung als Hauptwohnsitz
Die Vermietung als Hauptwohnsitz ist die traditionellste Mietform in Spanien. Sie wird durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos – L.A.U.) geregelt. Eine der wichtigsten Besonderheiten dieser Mietform besteht darin, dass der Mieter – auch wenn der Vertrag zunächst nur für 1 oder 2 Jahre abgeschlossen wird – das Recht hat, bis zu 5 Jahre in der Wohnung zu verbleiben, sofern er dies wünscht.
Für die Vermietung einer Wohnung als Hauptwohnsitz ist ein Energieeffizienzzertifikat erforderlich. Darüber hinaus wird empfohlen, über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung oder eine Erstbezugsbewilligung zu verfügen, um die Bewohnbarkeit der Immobilie nachzuweisen. Zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt der Mieter eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete. Der Vermieter ist verpflichtet, diese innerhalb von 30 Tagen bei der Generalitat Valenciana zu hinterlegen.
Touristische Vermietung (maximal 10 Tage) – Autonome Gemeinschaft Valencia
In Spanien sind die autonomen Gemeinschaften für die Regelung touristischer Vermietungen zuständig. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia gelten nur Mietverhältnisse mit einer Dauer von 10 Tagen oder weniger als touristische Vermietung.
Für die touristische Vermietung einer Immobilie schreibt das Gesetz eine Reihe von Genehmigungen und Registrierungen vor, unter anderem:
.- Touristische Lizenz, ausgestellt von der Generalitat Valenciana
.- Bewohnbarkeitsbescheinigung / Nutzungsgenehmigung
.-Energieeffizienzzertifikat
.-Haftpflichtversicherung für die Immobilie
.-Genehmigung der Eigentümergemeinschaft (nur bei Immobilien in Eigentümergemeinschaften)
.-Mietregisternummer, ausgestellt vom Grundbuchamt
Zusätzlich ist es verpflichtend, über die Plattform HOSPEDAJES, ein Register über die untergebrachten Gäste zu führen (Ein- und Ausreisedatum usw.) und eine 24-Stunden-Telefonnummer für die Betreuung der Gäste bereitzustellen.
Obwohl diese Vermietungsform hohe Einnahmen generieren kann, ist sie mit einem erheblichen bürokratischen und administrativen Aufwand verbunden.
Vermietung zu einem anderen Zweck als dem Hauptwohnsitz. Kurzzeit- oder Zeitmietvertrag
Diese Vertragsart, geregelt in Art. 3.2 der L.A.U, zeichnet sich durch den konkreten Zweck aus, für den sie abgeschlossen wird. Die Dauer allein bestimmt nicht die rechtliche Einordnung. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia ist diese Kategorie zu einer Art „Auffanglösung“ für alle Mietverhältnisse von 11 Tagen oder mehr geworden, die nicht als Hauptwohnsitz dienen. Es muss sich jedoch um Mietverträge mit einem klar definierten vorübergehenden Zweck handeln, wie z. B. Studium, berufliche Tätigkeit, Urlaub, medizinische Behandlung usw. Dieser Zweck muss ausdrücklich im Vertrag dokumentiert werden, um Rechtsmissbrauch zu vermeiden.
Für diese Mietverhältnisse ist keine touristische Lizenz und keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Dennoch besteht die Pflicht das Gästemelderegister zu führen sowie eine Mietregisternummer zu beantragen, wenn die Vermietung über Online-Plattformen erfolgt. Zudem ist auch hier die Kaution vom Mieter einzuziehen und bei der Generalitat Valenciana zu hinterlegen.
Fazit
White Baos Abogados sind auf Miet- und Pachtverträge spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien mieten oder vermieten möchten, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir bieten Ihnen eine professionelle und individuelle Beratung zu allen verfügbaren Vermietungsformen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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