ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Wer kann rechtlich gegen die Besetzung der Immobilie vorgehen?
Solange die notarielle Urkunde der Erbauseinandersetzung noch nicht unterzeichnet wurde, bilden die Erben eine sogenannte Erbengemeinschaft. Ihre Rechte beziehen sich auf den gesamten Nachlass und nicht auf einzelne Vermögensgegenstände. In solchen Fällen können einige Erben im Interesse der gesamten Erbengemeinschaft gegen den unberechtigten Bewohner vorgehen.
2. Wann liegt eine unberechtigte Nutzung (Precario) vor?
Eine solche Situation liegt vor, wenn jemand die Immobilie ohne einen gültigen Rechtstitel und ohne Mietzahlung nutzt – unabhängig davon, ob mit oder ohne Zustimmung des Eigentümers. Verfügt der Bewohner jedoch über einen Rechtstitel (z. B. einen Mietvertrag), wäre die Situation anders. Deshalb sollte immer der jeweilige Einzelfall geprüft werden.
3. Voraussetzungen vor einer Klage
Zunächst muss versucht werden, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen (MASC). Es muss angegeben werden, ob die Immobilie den gewöhnlichen Wohnsitz des Bewohners darstellt. Ob der Kläger als sogenannter „Großvermieter“ (gran tenedor) gilt. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die Klage vom Gericht als unzulässig zurückgewiesen werden. Darüber hinaus müssen die Erben ihre Erbenstellung sowie ihre Berechtigung (durch entsprechende, gegebenenfalls apostillierte Unterlagen) nachweisen.
Eine Immobilie zu erben ist normalerweise eine erfreuliche Nachricht. Jedoch, abhängig von den konkreten Umständen ist die Situation nicht immer einfach. Manchmal kommt es vor, dass die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers von jemandem bewohnt ist, der keinen gültigen Rechtstitel hat. Es kann sich um jemanden handeln, der bereits vorher dort gewohnt hat (z. B. ein Partner, ein Freund oder ein Familienangehöriger), oder um eine Person, die später ohne Erlaubnis eingezogen ist. Wenn eine Immobilie in besetztem Zustand geerbt wird, stellt sich häufig die Frage: Müssen alle Erben eine Räumungsklage einreichen auch wenn die Erbauseinandersetzung noch nicht abgeschlossen ist? In unserem heutigen Artikel erklären wir, wie diese Situation rechtlich zu beurteilen ist.
Wem gehört das Haus, solange noch keine Erbauseinandersetzung stattgefunden hat?
Grundsätzlich erwerben die Erben ihre Rechte bereits mit dem Tod des Erblassers und nicht erst mit der späteren Erbauseinandersetzung. Dies ergibt sich aus Artikel 661 des spanischen Zivilgesetzbuches. Dort heißt es: „Die Erben treten allein aufgrund des Todes des Erblassers in dessen sämtliche Rechte und Pflichten ein.“
Solange die Erbauseinandersetzung noch nicht erfolgt ist, gehört jedem Erben nicht ein bestimmter Vermögensgegenstand. Ihre/Seine Rechte beziehen sich auf den gesamten Nachlass. Diese Situation wird als „Erbengemeinschaft“ bezeichnet. Welche Auswirkungen hat dies, wenn eine Räumungsklage gegen den Bewohner der Immobilie eingeleitet werden soll?
Räumungsklage wegen unberechtigter Nutzung (Precario). Können nur einige der Erben klagen?
Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) erkennt bereits seit 2010 die Erhebung einer Räumungsklage wegen unberechtigter Nutzung (desahucio por precario) im Interesse der gesamten Erbengemeinschaft an. Das bedeutet, dass nur einer der Erben eine Klage gegen den Bewohner einreichen kann, sofern dies im Interesse aller übrigen Erben geschieht. Dies wurde unter anderem durch das jüngere Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1053/2025 vom 1. Juli bestätigt. Da mit der Klage nicht bezweckt wird, die Immobilie einem bestimmten Erben zuzuteilen, sondern lediglich deren Besitz zurückzuerlangen, kann die Klage auch von nur einem Erben eingereicht werden. In diesem Fall erfolgt die Klage im Interesse aller Erben, also auch derjenigen, die selbst keine Klage erheben.
Eine Räumungsklage wegen unberechtigter Nutzung (Precario) kommt grundsätzlich dann in Betracht, wenn jemand eine Immobilie ohne Mietzahlung und ohne einen entsprechenden Rechtstitel nutzt. Die Rechtsprechung wendet diese Regelung nicht nur auf Fälle an, in denen eine Immobilie ohne jede Erlaubnis besetzt wird, sondern auch auf Situationen, in denen jemand die Immobilie mit Zustimmung des Eigentümers kostenlos nutzen durfte.
Voraussetzungen, die vor Einreichung einer Räumungsklage erfüllt werden müssen
Das spanische Gesetz schreibt verschiedene Schritte vor, die vor einer Räumungsklage wegen der unberechtigten Nutzung durchgeführt werden müssen. Werden diese nicht erfüllt, kann die Klage als unzulässig zurückgewiesen werden.
.- Es muss versucht werden, mit dem Bewohner eine außergerichtliche Einigung oder Mediation zu erreichen (Gesetz 1/2025).
.- Es muss angegeben werden, ob die Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz des Bewohners ist.
.- Außerdem muss durch eine Bescheinigung des Grundbuchamtes geprüft werden, ob der Kläger als Großvermieter (gran tenedor) gilt.
Darüber hinaus müssen die Kläger ihre Erbenstellung sowie ihre Eigentümerschaft nachweisen. Hierfür müssen die Sterbeurkunde (mit Apostille und beglaubigter Übersetzung wenn im Ausland ausgestellt) beschafft und vorgelegt werden. Die Bescheinigung über die letztwilligen Verfügungen (Certificado de Últimas Voluntades). Eine aktuelle Grundbuchauskunft der betreffenden Immobilie. Usw.
Fazit
Besetzte Immobilien sind ein häufigeres Problem, als man zunächst vermuten würde. Wenn eine Erbschaft im Spiel ist, müssen jedoch nicht in jedem Fall alle Erben gemeinsam eine Räumungsklage einreichen. Abhängig von den Umständen kann nur einer der Erben im Interesse der gesamten Erbengemeinschaft rechtlich gegen den Bewohner vorgehen. Bei White Baos Abogados sind wir auf Erb- und Immobilienrecht spezialisiert. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden und eine kompetente Rechtsberatung benötigen, kontaktieren Sie uns.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information über rechtliche Fragestellungen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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