ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Was ist eine Gemeinschaftsmauer und wann wird sie vermutet?
Die sogenannte „Medianería“ist eine gesetzliche Dienstbarkeit, die im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt ist. Trennt eine Mauer oder ein sonstiges Abgrenzungselement zwei Grundstücke, kann dieses im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. In bestimmten Fällen vermutet das Gesetz, dass eine Mauer eine Gemeinschaftsmauer ist, auch wenn diese Vermutung durch entgegenstehende äußere Merkmale widerlegt werden kann.
2. Wer trägt die Kosten und welche Baumaßnahmen sind zulässig?
Handelt es sich um eine Gemeinschaftsmauer, werden die Kosten für Instandhaltung und Reparatur zwischen den Eigentümern aufgeteilt. Ein Verzicht auf das Miteigentum ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Keiner der Miteigentümer darf ohne Zustimmung des anderen Maßnahmen durchführen, die die Stabilität der Mauer beeinträchtigen.
3. Gemeinschaftsmauer, Immobilienkauf und Nachbarschaftskonflikte
Die rechtliche Einordnung einer Mauer vor dem Erwerb einer Immobilie kann wirtschaftliche Überraschungen vermeiden. Im Streitfall mit dem Nachbarn ist die Klärung, ob es sich um eine Gemeinschaftsmauer handelt, der erste Schritt zur Bestimmung der jeweiligen Rechte und Pflichten.
Wie bereits in früheren Beiträgen ausgeführt, gibt es zahlreiche Aspekte, die vor dem Erwerb einer Immobilie geprüft werden sollten: das Grundbuch, das Kataster, die städtebauliche Situation bei der Gemeinde, Versorgungsverträge usw. Ein häufig übersehener Punkt ist jedoch die Gemeinschaftsmauer – jene Mauer, die Ihr Grundstück vom Nachbargrundstück trennt. Gehört sie Ihnen, Ihrem Nachbarn oder beiden gemeinsam? In diesem Beitrag erläutern wir, wie diese Frage rechtlich zu beurteilen ist und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben.
Was ist eine Gemeinschaftsmauer?
Die Gemeinschaftsmauer ist eine gesetzliche Dienstbarkeit, geregelt in den Artikeln 571 bis 579 des spanischen Zivilgesetzbuches. Sie besteht, wenn zwei Eigentümer gemeinsam eine Mauer, einen Zaun, eine Einfriedung oder eine lebende Hecke nutzen, die ihre Grundstücke voneinander trennt. In diesem Fall sind beide Miteigentümer dieses Elements und unterliegen wechselseitigen Rechten und Pflichten. Keiner darf einseitig über die Mauer verfügen, ohne die gesetzlichen Grenzen und die Rechte des anderen zu beachten.
Wann wird vermutet, dass eine Mauer eine Gemeinschaftsmauer ist?
Artikel 572 des spanischen Zivilgesetzbuches stellt eine klare Regel auf: Sofern kein Rechtstitel, äußeres Merkmal oder Gegenbeweis vorliegt, vermutet das Gesetz, dass eine Trennmauer eine Gemeinschaftsmauer ist. Dies gilt insbesondere, wenn die Mauer oder Wand aneinandergrenzende Gebäude trennt oder Grundstücke wie Gärten, Höfe oder ländliche Flächen voneinander abgrenzt. Diese Vermutung ist jedoch widerlegbar. Artikel 573 nennt typische Gegenindizien, die auf Alleineigentum hindeuten, etwa wenn die Mauer Öffnungen oder Fenster nur zu einer Seite aufweist oder vollständig auf dem Grundstück eines Eigentümers errichtet wurde.
Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparatur?
Ist die Mauer gemeinschaftlich, werden die Kosten für Instandhaltung und Reparatur anteilig von den Miteigentümern getragen. eder Eigentümer darf eigene Bauarbeiten an der Mauer anlehnen oder anbringen und beispielsweise Balken bis zur Hälfte der Mauerstärke einfügen, jedoch nur mit vorheriger Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder unter Festlegung geeigneter technischer Bedingungen durch Sachverständige, um die Rechte der Anderen nicht zu beeinträchtigen.
Ein Verzicht auf das Miteigentum ist grundsätzlich möglich und befreit von den entsprechenden Verpflichtungen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Mauer eine tragende Funktion für das eigene Gebäude erfüllt.
Immobilienkauf und Gemeinschaftsmauer – Was ist zu prüfen?
Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte die rechtliche Situation der begrenzenden Mauern sorgfältig geprüft werden. Besteht der Verdacht, dass es sich um eine Gemeinschaftsmauer handelt, ist eine genaue Analyse ratsam, um spätere Konflikte mit dem Nachbarn zu vermeiden. Eigentumstitel, Grundbucheintragungen sowie die physischen Merkmale der Mauer sind dabei die wesentlichen Prüfungsgrundlagen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Käufer erst nach dem Erwerb feststellen, dass sie unerwartete Kosten tragen müssen oder bauliche Maßnahmen ohne Zustimmung des Nachbarn nicht durchführen dürfen.
Schlussfolgerungen
Die rechtliche Einordnung einer Gemeinschaftsmauer mag auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen, hat jedoch erhebliche praktische und wirtschaftliche Auswirkungen. White-Baos Abogados sind auf Nachbar- und Immobilienrecht spezialisiert. Sollten Sie Zweifel daran haben, ob es sich bei einer Mauer um eine gemeinschaftliche Grenzmauer (Mauer im Miteigentum) handelt, sollten Sie sich in einem Konflikt mit Ihrem Nachbarn bezüglich einer solchen Grenzmauer befinden oder den Erwerb einer Immobilie in Erwägung ziehen und eine rechtliche Vorberatung wünschen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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