L’achat et la vente d’un bien immobilier représente une opération juridique complexe, avec d’importantes conséquences juridiques, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cependant, de nombreuses personnes en Espagne continuent de signer des contrats sans consulter au préalable un avocat. Dans l’article de cette semaine nous expliquons pourquoi il est essentiel de recourir à un avocat pour réviser le contrat d’achat ou de vente.
La fausse croyance selon laquelle l’agence immobilière remplace l’avocat.
Les agences immobilières peuvent avoir un rôle fondamental dans tout achat ou vente : conseiller le vendeur pour rendre la propriété plus attrayante ; faire des photos ou des vidéos ; organiser les visites, etc. Bref, elles peuvent être cruciales pour mettre en contact l’acheteur et le vendeur, et il y a de nombreuses agences qui remplissent efficacement ce rôle.
Par contre, il ne faut pas oublier que la fonction de l’agence immobilière n’est pas de conseiller juridiquement les parties. Même si l’acheteur et le vendeur poursuive un même objectif –conclure l’affaire-, leurs intérêts sont par définition opposés. Voilà pourquoi une agence immobilière ne pourra jamais conseiller les deux parties à la fois sans encourir un conflit d’intérêts évident.
Le contrat de vente: le grand oublié.
Souvent, la signature du contrat est présentée comme une simple formalité. Rien de plus éloigné de la réalité. Indépendamment du nom qu’on lui donne: « acompte », « arrhes » ou « option d’achat », tous ces documents génèrent des obligations juridiques immédiates et spécifiques pour les parties.
De plus, il est très fréquent de trouver des contrats standards qui ne s’adaptent ni aux particularités du bien ni aux circonstances des parties. Acheter une maison unifamiliale n’est pas la même chose qu’acheter un appartement dans une copropriété. Un terrain urbain n’a rien à voir avec une parcelle rurale. Un acheteur qui a besoin d’un prêt hypothécaire diffère de celui qui n’en a pas besoin. Une propriété dont les données de registre correspondent parfaitement à la réalité physique versus une autre qui ne correspond pas. Etcétéra. Chaque affaire a ses nuances, et un contrat mal rédigé peut ne pas protéger les intérêts des parties.
Conséquences réelles de la signature d’un contrat de vente sans la révision d’un avocat expert en droit immobilier.
Ci-dessous, certains exemples concrets d’affaires traitées dans notre cabinet:
.- Le vendeur signe un contrat qui l’oblige à remettre le logement avec un permis d’occupation valide, sans savoir que la fosse septique n’est pas conforme à la réglementation. La mairie refuse le permis et exige au vendeur de raccorder sa propriété au réseau des égouts ou de changer la fosse septique (les deux options ont un coût potentiel de plusieurs dizaines de milliers d’euros).
.- L’acheteur signe le contrat sans que celui-ci soit conditionné à l’obtention d’un financement et par la suite la banque refuse le prêt hypothécaire.
Selon les termes du contrat, l’acheteur pourrait perdre l’acompte versé et le vendeur devrait le restituer au double.
Conclusions
Il est essentiel de faire appel à un avocat pour réviser le contrat de vente. De nombreux clients ayant rencontré des problèmes viennent nous voir après avoir signé un contrat d’acompte, d’arrhes ou un contrat d’achat et cela, avec un bon conseil juridique préalable aurait pu être facilement évité. Si vous souhaitez vendre ou acheter une propriété en Espagne, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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